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Tipo Iniciatiava:
Ley
Fecha Inicio Debate:
12 de Octubre del 2006
Fecha Aprobación:
12 de Octubre del 2006
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LEY REGULADORA DE LA CORREDURÍA DE BIENES RAÍCES DE NICARAGUA
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Contenido del Debate:
CONTINUACIÓN DE LA SESIÓN ORDINARIA NÚMERO TRES, DE LA HONORABLE ASAMBLEA NACIONAL, CORRESPONDIENTE AL DÍA 12 DE OCTUBRE DEL 2006. VIGÉSIMA SEGUNDA LEGISLATURA
SECRETARIA MARÍA AUXILIADORA ALEMÁN ZEAS:
En el mismo Adendum 2, Tomo V, Punto 3.32: LEY REGULADORA DE LA CORREDURÍA DE BIENES RAÍCES DE NICARAGUA.
DICTAMEN
Managua, 12 de mayo del 2005.
Ingeniero
René Núñez Téllez
Presidente de la Asamblea Nacional
Su Despacho.
Honorable Señor Presidente:
Los suscritos diputados miembros de la Comisión de Asuntos Económicos, Finanzas y Presupuesto de la Asamblea Nacional, nos reunimos el veintiuno de abril del corriente año, para dictaminar el PROYECTO DE LEY REGULADORA DE LA CORREDURÍA DE BIENES RAÍCES DE NICARAGUA, después de analizar y realizar las consultas correspondientes sobre el proyecto de ley.
Efectivamente, la Comisión dio audiencia y escuchó al Ministerio de Fomento, Industria y Comercio, a la Cámara Nicaragüense de Corredores de Bienes Raíces de Nicaragua y a organizaciones de la Sociedad Civil de defensa del consumidor, con el propósito de conocer, evaluar, examinar y estudiar sus opiniones sobre el proyecto de ley, de tal forma que la Comisión incorporó aquellas que consideró técnicamente viables para el mejoramiento y fortalecimiento del proyecto de ley.
En Nicaragua, centenares de personas se dedican a esta actividad comercial, sin que exista un marco jurídico regulador, lo que tiende a generar distorsiones en el mercado inmobiliario. Actualmente, este hecho se agrava con la intervención de empresas extranjeras de bienes raíces en el mercado nacional, sin la debida regulación jurídica.
Por otra parte, en los últimos años se ha expandido el tráfico de bienes raíces a nivel nacional, permitiendo un desarrollo del mercado inmobiliario, lo que coadyuva a beneficiar la economía del país.
Lo antes apuntado, hace necesaria la regulación de la actividad de los actores del negocio jurídico de bienes raíces y en ese sentido el proyecto de ley que hoy dictaminamos vendrá a llenar ese cometido.
El objetivo de este proyecto de ley, es el de resguardar el derecho del consumidor, proteger la relación jurídica entre los dueños de bienes inmuebles y el corredor y de establecer un marco jurídico para regular y proteger la actividad de la correduría de bienes raíces.
La Comisión consideró oportuno modificar y mejorar aspectos significativos del proyecto de ley. En efecto, decidió modificar las definiciones presentadas en el proyecto, de tal manera que las mismas quedaron establecidas de forma sintética, claras y fundamentadas jurídicamente en base a nuestro Código Civil y Código de Comercio
Asimismo, la Comisión decidió en el presente dictamen, modificar el requisito del nivel académico exigido al corredor para ejercer la profesión. De bachiller, que proponía el proyecto, a niveles de estudio en carreras universitarias o técnica superior. Consideramos que tal modificación vendrá a brindar un mejor servicio y calidad profesional a los contratantes y clientes de ésta actividad comercial.
La Comisión consideró oportuno flexibilizar los requisitos exigidos al agente de bienes raíces en lo concerniente a la licencia para operar y el examen de conocimientos. El dictamen establece que no es necesaria la licencia para el agente, sino que basta la autorización del Corredor que lo contrata y en cuanto al examen de conocimientos, lo aplicará también el corredor contratante.
Otro aspecto importante que modificamos al proyecto de ley, es la creación del Consejo Técnico de Bienes Raíces, proponiendo que esté integrado por el Director General de Competencia y Transparencia en los Mercados del Ministerio de Fomento, Industria y Comercio, quien la presidirá, el Director General de Catastro Físico del Instituto Nicaragüense de Estudios Territoriales, un delegado de los Registros Públicos de la Propiedad Inmueble y Mercantil designado por la Corte Suprema de Justicia, el Director General de Urbanismo de la Alcaldía de Managua un representante de la Cámara Nicaragüense de Corredores de Bienes Raíces designado para un período de tres años. Nombrado por el Poder Ejecutivo de una terna presentada por dicha organización.
A criterio de la Comisión, éste planteamiento no sólo mejora la propuesta inicial del proyecto, sino que considera, que la actividad del corretaje será regulado por una instancia técnica, cuya funciones y facultades están claramente establecidas en los artículos 13, 14, 15 y 16 del proyecto de ley que estamos dictaminando.
Por lo tanto, la Comisión propone la incorporación de esos nuevos artículos en el dictamen, los cuales no estaban en la propuesta inicial presentada por los señores diputados que suscribieron la iniciativa de ley.
Por otra parte la Comisión considera contraproducente, que el proyecto de ley establecía un procedimiento administrativo para la oportunidad de defensa de los afectados, basado en un reglamento futurista, cuando ya existe una ley específica
En efecto, la ley 290, Ley de Organización, Competencia y Procedimientos del Poder Ejecutivo, es el instrumento jurídico adecuado, que establece en sus artículos del 39 al 46, la vía administrativa para que el afectado defienda sus derechos ante los actos que pueda emanar el Consejo Técnico de Bienes Raíces, adscrito al Ministerio de Fomento, Industria y Comercio.
En consecuencia, la Comisión propone en el dictamen, que los afectados por las disposiciones del órgano adscrito al Ministerio de Fomento, Industria y Comercio, hagan uso del sistema de recursos consignados en la Ley No. 290.
Finalmente, la Comisión decidió fortalecer la seguridad y garantía a los consumidores finales de este servicio, definidos en el proyecto de ley como clientes, al establecer en su artículo 17, que es responsabilidad del corredor de bienes raíces de asegurar una
adecuada celebración del contrato
entre las partes (dueño del inmueble y comprador o arrendatario), siendo definido este concepto en ese mismo artículo del proyecto de ley.
Por las razones antes expuestas, debidamente estudiado, analizado y discutido el proyecto de ley que nos ocupa, nosotros los miembros de la Comisión
de Asuntos Económicos, Finanzas y Presupuesto, de conformidad al artículo 141 de la Constitución Política y con fundamento en los artículos números 49, 50 y 51 del Estatuto General de la Asamblea Nacional, dictaminamos
FAVORABLEMENTE,
el Proyecto de Ley Reguladora de la Correduría de Bienes Raíces de Nicaragua.
COMISION DE ASUNTOS ECONÓMICOS, FINANZAS Y PRESUPUESTO.
BAYARDO ARCE CASTAÑO WÁLMARO GUTIERREZ MERCADO
Presidente Primer Vicepresidente
CARLOS NOGUERA PASTORA WILFREDO NAVARRO MOREIRA
Segundo Vicepresidente Primer Secretario
JOSE SANTOS FIGUEROA AGUILAR RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ
Miembro Miembro
GUSTAVO PORRAS ORLANDO TARDENCILLA
Miembro Miembro
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
A discusión el proyecto de ley en lo general.
Diputado Wálmaro Gutiérrez Mercado, tiene la palabra.
DIPUTADO WÁLMARO GUTIÉRREZ MERCADO:
Muchas gracias, señor Presidente.
Muy buenos días a los miembros de la Junta Directiva, Plenario de la Asamblea Nacional y hermanos nicaragüenses que nos acompañan físicamente en este local, en esta casa del pueblo y los que siguen los debates por la vía del canal parlamentario, muy buenos días a todos.
El día de hoy, honorables hermanos y hermanas de este Parlamento, vamos a aprobar o solicitamos los que dictaminamos favorablemente la iniciativa de ley reguladora de la Correduría de Bienes Raíces de Nicaragua, solicitamos el apoyo a una iniciativa que prácticamente por primera vez en la historia republicana de este país se va a regular, como es el tráfico jurídico de los bienes inmuebles.
Este proyecto de ley fue presentado por el diputado Orlando Tardencilla en el año 2003, y la Comisión entendida y persuadida de la necesidad de que hubiese un marco regulatorio y enunciativo de este negocio jurídico tan importante, y que en los últimos años ha venido creciendo de manera exponencial, consideró oportuno que se aprobara una ley de esta naturaleza, que viniera prácticamente a regular el negocio jurídico de la correduría de bienes y raíces, con el objetivo fundamental de velar por la buena fe entre las partes, en un negocio jurídico tan importante como el de correduría, garantizar, proteger y salvaguardar los derechos del consumidor.
Por otro lado, crear un marco que garantice que tanto las autoridades que van a ser los aplicadores de esta iniciativa como los mismos corredores y agentes de bienes y raíces tengan claras las reglas del juego, para incorporarse a desarrollar un negocio de carácter inmobiliario.
En ese sentido, la comisión escuchó al Ministerio de Fomento, Industria y Comercio, también escuchó a la Cámara Nicaragüense de Corredores de Bienes Raíces de Nicaragua y escuchó a diferentes organizaciones de la sociedad civil, que se encargan de velar y proteger por la defensa de los derechos del consumidor. Y es en este sentido que nosotros le incorporamos y le hicimos una serie de mejoras a esta iniciativa, hoy podría decir, con las mociones de consenso que también tenemos para su discusión tanto en lo general como en lo particular, creemos que Nicaragua va a dotarse con esta ley, de un Marco Jurídico regulatorio, de una relación que mueve millones de dólares en transacciones jurídicas en este país.
Es de todos conocidos el serio problema que a través de los años Nicaragua ha venido exponiendo en los temas relativos a la propiedad y en este caso particular, esta relación jurídica se basa en la confianza y en la seguridad sobre la propiedad de los bienes inmuebles objeto de esta transacción, máxime cuando hay un tercero que no es necesariamente el dueño, el que los oferta en un mercado nacional. Es por eso que se tiene que garantizar que el dueño de un bien inmueble, que va a ser objeto de este negocio jurídico de correduría de bienes inmuebles, sea realmente el dueño o sea realmente el apoderado del dueño de este bien inmueble.
Por otro lado, también se debe de dejar claro, que la función del corredor o agente no es de un simple y triste intermediario, este corredor de bienes inmuebles debe de tener al igual que tiene el derecho y la prerrogativa de ejercer este oficio, por otro lado, tiene la responsabilidad ante ese tercero al que le está ofertando un bien inmueble ajeno. Y es por esto que se establecen una serie de parámetros, requisitos y exigencias que esta misma ley determina para los corredores y para los agentes.
Luego de eso, también nosotros consideramos que el Estado no puede quedarse al margen de esta situación, y es por eso que nosotros creímos oportuno que se creara una institución relativa a la comisión reguladora del negocio jurídico de bienes inmuebles que está representada a los más altos niveles y que está encargada de emitir todas las normativas que se requieren para tener mayor y mejor aplicabilidad de esta ley, garantizar y proteger el derecho de los consumidores y para que el negocio jurídico de los bienes inmuebles realmente se constituya en una pieza fundamental del desarrollo, el apalancamiento del desarrollo económico de este país.
Luego de eso, nosotros consideramos también importante que este Consejo Técnico fuese dotado de una Secretaría Especial que fuera el que le estuviera dando seguimiento día a día al ejercicio de los corredores y agentes de bienes inmuebles en el país. Es más, recordemos algo, aquí mismo en este Parlamento se han aprobado Tratados de Libre comercio, que entre otro de los impactos que tiene, es que existe la posibilidad que corredores y agentes extranjeros puedan venir a ofertar sus servicios de correduría de bienes inmuebles en el país.
Y es por eso que es también imprescindible, que exista primero un marco regulatorio de esta actividad, de este negocio jurídico, y por otro lado, que este marco jurídico sea aplicable tanto a corredores nacionales como a personas jurídicas como corredores extranjeros o agentes extranjeros que se pretendan dedicar al oficio de corredores o agentes de bienes inmuebles en el país. En otras palabras, actualmente como nosotros estamos, cualquier persona que radique fuera de las fronteras nacionales, si se le ocurre venir e instalar una oficina y decir: yo soy corredor de bienes inmuebles o yo soy agente de bienes inmuebles, lo hace y no hay absolutamente nada que se lo prohíba, ni absolutamente nada que lo regule. Igual pasa también con los corredores nacionales, porque lo único que han hecho es una autorregulación por su propia asociación.
Es por eso que también se hace imprescindible crear un marco regulatorio, para que tanto los nacionales como los extranjeros que estén interesados en intervenir como corredores o agentes en este negocio jurídico, estén claros que aquí no van a andar por la libre, que aquí van a tener que garantizar seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias y eso es una responsabilidad que corre a cargo de los corredores y agentes de bienes inmuebles en el país.
Para finalizar, señor Presidente, y dentro de lo general que es donde corresponde, después de hacer la revisión al dictamen presentado, nosotros queríamos presentar la primer moción en lo general, y es de suprimir dentro del nombre de la ley la palabra: “reguladora”, para que se lea: “Ley de la Correduría de Bienes Raíces de Nicaragua”, por una sencilla razón, porque esta ley no solamente trae artículos de carácter regulatorio, sino que también trae artículos de carácter dispositivos y enunciativos, por lo tanto, sería como escatimar esfuerzos en esta ley diciendo que es un instrumento meramente regulador.
Realmente es un instrumento más amplio que el de la mera regulación, por lo tanto presentamos como primera moción de consenso en lo general para que la ley que nosotros aprobemos el día de hoy se lea y se conozca como: “Ley de Correduría de Bienes Raíces de Nicaragua”. Es por ello que solicito tanto su aprobación en lo general como en lo particular y pido también el respaldo para la moción en lo general del consenso presentado.
Muchas gracias y muy buenos días.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
Diputado Wilfredo Navarro Moreira, tiene la palabra.
DIPUTADO WILFREDO NAVARRO MOREIRA:
Gracias, Presidente.
Yo quisiera esta mañana recalcar la importancia y la trascendencia de esta ley a la cuál tal vez no se le ha visto su verdadera dimensión.
Yo sólo quiero preguntar, ¿cuántos negocios de compra venta de inmuebles, cuántos arriendos se hacen diariamente?
Generalmente están supeditados a la buena fe de los contratantes y esto ha provocado que se realicen algunas situaciones ilegales y ¿por qué no decirlo? De estafas a algunas de las partes contratantes porque no existe el marco regulatorio ni de garantía para este tipo de relaciones.
Con esta ley estamos dando un salto cualitativo y cuantitativo para garantizar que este tipo de relaciones comerciales que se realizan diariamente, tengan ese marco regulatorio y por ello vamos creando un marco jurídico amplio, para garantizar las relaciones comerciales y en especial el tráfico jurídico de los bienes inmuebles.
Antes de la aprobación de esta ley, ha habido un gran desorden. Cualquier empresa de bienes raíces viene de fuera del país a desplazar prácticamente a los que manejan en Nicaragua este tipo de negocios, cuando no hay una correspondencia en sus países en relación a los nicaragüenses que quieran participar en este tipo de actividades.
Asimismo, ha habido mucha irresponsabilidad en el manejo de este tipo de negocio por algunas personas dedicadas al mismo, que han provocado estafas y actitudes ilegales en contra de los que se sirven de este tipo de negocio. Con esta ley estamos dando seguridad y garantía en el manejo de estas actividades a un negocio como el de los bienes raíces, que es una fuente de comercio en incremento en Nicaragua. Habría que ver el impacto económico que este tipo de relaciones comerciales produce diariamente.
Para mí lo más importante de esto es la seguridad jurídica que se le va a dar con esta ley a los contratantes, porque garantiza la buena fe de los actores y crea con este marco jurídico un órgano que regule todo este tipo de actividades y que va a dar protección a los usuarios de este servicio.
Por todo esto es que la ley es pequeña, cuarenta y dos artículos, pero tiene un impacto y una dimensión sobre las transacciones comerciales en Nicaragua bastante positivo; vamos creando el marco jurídico necesario para normar y regular todas las actividades en beneficio de los usuarios;
Por tanto, no me queda más que pedirle a los colegas diputados que aprobemos esta ley. Hay algunos ajustes que se le van a hacer al proyecto de ley, pero que no van a afectar el fondo. Además es interesante dejar bien claro, que todos los que fueron consultados en torno a esta ley, todos los que pueden resultar beneficiados por esta ley han estado de acuerdo y en la Comisión Económica tuvimos prácticamente un dictamen unánime. Así que pido esa unanimidad de este plenario para aprobar una ley beneficiosa para los nicaragüenses.
Muchas gracias.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
Diputado Roberto González, tiene la palabra
DIPUTADO ROBERTO GONZÁLEZ GAITAN:
Gracias, Presidente.
A propósito de transacciones, como señala el diputado Wilfredo Navarro, yo quiero referirme, Presidente, para informarle a usted y a la vez solicitarle a la Junta Directiva que el día de ayer expresamos en este Plenario nuestra profunda preocupación alrededor del problema que ya está causando realmente caos, desastre, en la economía nacional y familiar como es el bendito tema de la crisis energética del país.
Y el día de ayer, además de los argumentos que presentábamos sobre esta preocupación, este problema y los responsables del mismo, solicitábamos formalmente a la Junta Directiva de la Asamblea Nacional, tramiten o tramitara, como en efecto lo hemos hecho, hemos presentado, tanto el diputado Agustín Jarquín como mi persona, ante Primera Secretaría, la carta donde formalizamos nuestra solicitud, para que se convoque a comparecer en este honorable plenario ante los diputados y diputadas de la Asamblea Nacional y ante la nación, a los representantes del ente regulador (INE), a los representantes de las distribuidoras de energía, a los representantes de los generadores de energía, a la Comisión Nacional de Energía, a los representantes de ENEL, para que en conjunto se dilucide de una vez por todas esta situación.
Cuáles van a ser las medidas pertinentes para proceder a lo inmediato a enrumbarnos a resolver parte o la mayor parte de esta crisis, que además está sirviendo como instrumento político de desestabilización en el país, encabezado por el señor Enrique Bolaños y un grupo de sinvergüenzas empresarios que se han enriquecido a costa del sufrimiento del pueblo, y que tienen sometido y secuestrado a este pueblo por largas horas de falta de energía, conocido como “los apagones”. Ayer mismo decíamos la consecuencia también de la suspensión del servicio de agua, el vital líquido para sobre vivencia de los ciudadanos.
Digo entonces, Presidente, que hacemos pública esta solicitud formal y esperamos que a la brevedad posible con el profundo convencimiento de la sensibilidad, de la grita de los ciudadanos y de que nosotros tenemos que ser receptores de ese sentimiento de nuestros electores, se le dé curso a esta petición.
Aprovecho para terminar, por efectos de responsabilidad, no es posible que aquí también estemos actuando contrario a lo que se dispone en los procedimientos de trabajo de esta Asamblea Nacional. El Presidente de la Asamblea Nacional, y no me estoy refiriendo a usted que está en funciones, sino al señor Eduardo Gómez, orientó por disposición de la Junta Directiva, que la Comisión Económica resolvía en un plazo de ocho días, la petición que por meses y años vienen haciendo y vienen peregrinando hacia esta Asamblea Nacional los ciudadanos de la Asociación Nueva Nicaragua para Todos, para que gocen de una digna habitación, de una digna vivienda, tenemos responsabilidad constitucional de asegurárselo a todos los ciudadanos de la República de Nicaragua.
Por esa razón, también venimos a exigir que se cumplan los mandatos de la Junta Directiva, que estamos obligados las comisiones y los presidentes respectivos. Y por eso, planteo y demando que la Comisión Económica -y aprovechando que está su Presidente aquí-, se le dé curso a ese mandato que dio la Junta Directiva y su Presidente antes de haberse retirado el Presidente Eduardo Gómez.
Muchísimas gracias.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
Diputado José Flores Lovo, tiene la palabra.
DIPUTADO JOSÉ FLORES LOVO:
Buenos días, señor Presidente.
Buenos días, compañeros de la Asamblea Nacional.
Refiriéndome a la discusión que hoy se pretende tener referente a la trasladación del dominio de los bienes inmuebles, tenemos que ser muy cuidadosos, porque acuérdense que es una facultad exclusiva o no sé si hoy esté reformada, de los notarios públicos para la traslación del dominio y la posesión. No confundan ni imiten como monos a otros países, de poner a alguien que ni siquiera es bachiller a la traslación y venta de un bien inmueble, sin antes haber estudiado a fondo el origen y el traslado registral de dicha propiedad.
Señor Presidente, sea muy cuidadoso con lo que hoy se va a tratar de esta ley. Yo secundo al primer diputado que habló por el Frente Sandinista y a Wilfredo por el PLC.
Con respecto a la licencia que venga del extranjero, cualquier persona, es sumamente sencillo, que el ente regulador o el encargado o la comisión que ustedes nombren para vigilar las operaciones de bienes raíces, exija a los candidatos un examen, como se hace en los Estados Unidos o en cualquier país del mundo, para sacar la licencia respectiva de corredores de bienes raíces tanto para el nacional como para el extranjero; cualquier orientación en lo personal que la Junta Directiva quiera o los miembros de la comisión, me pongo a la orden, porque tengo mucha experiencia en esas transacciones en el exterior.
Muchas gracias, señor Presidente.
SECRETARIA MARÍA AUXILIADORA ALEMÁN ZEAS:
Sí, yo quisiera también hacer referencia al mandato que se le dio a la Comisión Económica, para dictaminar la iniciativa de ley de la donación del bien inmueble, donde serían beneficiadas tres mil quinientas familias de la Asociación Nueva Nicaragua para Todos.
Realmente es el Estado el que tiene la obligación de ese hogar digno que se les puede dar. Estas son familias pobres, que por años han mantenido la posesión, lo que se encuentra en ese inmueble son casas muy humildes, y lo que ellos están pidiendo es el derecho para poder construir una casa digna; por lo tanto, yo pido a la Comisión Económica, que cumpla con el tiempo que se les dio, aunque ya han pasado meses prácticamente desde que se les instruyó dictaminar en ocho días, y todavía no lo hacen. Si no tienen la responsabilidad de hacerlo, que lo pasen a la Comisión de Población y Desarrollo, y aquí están más de cuatro mil firmas que respaldan la petición de la Asociación Nueva Nicaragua para Todos.
Es responsabilidad de las Comisiones dictaminar las iniciativas que les son enviadas para estos casos, por lo tanto, le pido a la Comisión Económica, no solamente a su Presidente, sino que a todos sus miembros, que dediquen un poquito de tiempo para ver el caso de los miembros de la Asociación Nueva Nicaragua para Todos.
Muchas gracias.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
Diputada Emilia Torres, tiene la palabra.
DIPUTADA EMILIA TORRES AGUILAR:
Gracias, Presidente.
Efectivamente, hemos estado semanas, meses, esperando pacientemente que la Comisión Económica dictamine el proyecto de ley que beneficiaría a tres mil quinientas familias de la Asociación Nueva Nicaragua para Todos.
Por escrito, la comisión nuestra, con el respaldo de todos los diputados que integramos esta comisión, le hemos solicitado a la Junta Directiva nos traslade esta iniciativa de ley y nuestro compromiso de dictaminarla en el menor tiempo posible, en cuanto nosotros la recibamos.
Sin embargo, la junta Directiva, decidió darle un plazo prudencial a la Comisión Económica para que estudiara esta iniciativa de ley y presentara sus consideraciones. A nosotros nos parece que hemos tenido paciencia, han tenido paciencia los pobladores, hemos esperado el tiempo que ha sido necesario y vengo públicamente a respaldar la propuesta de la Primer Secretaria Doctora Auxiliadora Alemán para que la Junta Directiva discuta y considere la posibilidad de trasladar esta iniciativa de ley a la Comisión de Población y Desarrollo, que será respaldada por todos los diputados que la integramos.
Gracias, señor Presidente.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
A votación el dictamen en lo general junto con la moción presentada, que únicamente pone como nombre: “Ley de la Correduría de Bienes Raíces de Nicaragua.
Se abre la votación.
Se va a cerrar la votación.
Se cierra la votación.
47 votos a favor, 0 en contra, 0 abstención. Se aprueba el dictamen en lo general.
Antes de pasar al dictamen en lo particular, queremos someter a votación del Plenario si se discute por capítulos o por artículos, los que estén a favor de la discusión por capítulos, votan en verde, los que estén a favor de la discusión por artículos, votan en rojo.
Se abre la votación.
Se va a cerrar la votación.
Se cierra la votación.
45 votos a favor de que se discuta por capítulos, 2 votos a favor que se discuta por artículos. Será la discusión por capítulos.
SECRETARIO JOSÉ FIGUEROA AGUILAR:
Ley Reguladora de la Correduría de
Bienes Raíces de Nicaragua.
TITULO I
DISPOSICIONES GENERALES
CAPÍTULO I
Arto.1. Objetivos.
La presente Ley tiene como objetivos:
a) Regular la actividad de correduría de bienes raíces, los requisitos para su ejercicio, los derechos y obligaciones de los corredores y agentes, el contrato de corretaje y la regulación de las partes que en él intervienen.
b) Proteger la relación jurídica entre el contratante y el corredor de bienes raíces o sus agentes, que permita desarrollar la confianza del mercado inmobiliario, derivado del negocio jurídico que surge con motivo de la intermediación de los corredores de bienes raíces o sus agentes; y
c) Proteger al público consumidor con el fin de asegurarle que el prestador del servicio de correduría de Bienes Raíces tiene la capacidad necesaria para prestar dicho servicio.
Arto.2. Para efectos de la presente ley se entiende por
:
a)
NEGOCIO JURÍDICO DE BIENES RAICES
: Es la transacción mediante la cual, un corredor o agente, realiza gestiones encaminadas a comercializar bienes inmuebles, propiedad de una tercera persona o que están bajo custodia de apoderado legalmente constituido. Tal vinculación contractual tiene como objetivo, procurar en nombre y representación del dueño o apoderado, la celebración de una contratación sobre un bien inmueble de su propiedad o administración legal, bajo la figura jurídica de: arrendamiento, compraventa, permuta, préstamo, hipoteca, entre otros.
b)
CORREDOR DE BIENES RAICES:
Es la persona natural o jurídica intermediaria entre el propietario o apoderado de un bien inmueble y una o más personas interesadas en el bien mismo, con el fin de celebrar un negocio jurídico de bienes raíces.
c)
AGENTES DE BIENES RAICES:
Es la persona natural que realiza su función por cuenta de un corredor de bienes raíces, quién es su autoridad responsable y por lo que obtiene una retribución por sus servicios en las condiciones previamente acordadas con aquél.
d)
CONTRATANTE O INTERESADO:
Es la persona natural o jurídica que se vincula con corredor de bienes raíces, directamente o por medio de un agente de este último, con el fin de celebrar un negocio jurídico de bienes raíces.
e)
CLIENTE:
Es la persona natural o jurídica que se vincula a un corredor de bienes raíces para adquirir los servicios de intermediación de éste, con el propósito de obtener un inmueble bajo cualquiera de las figuras jurídicas establecidas en el acápite a) del presente artículo.
f)
COMISIÓN:
Es la retribución económica que percibe el corredor por las gestiones de comercialización o corretaje que realiza a favor del contratante o interesado. Esta comisión será pagada al corredor una vez que se perfeccione el contrato que se deriva de la acción del corretaje. El corredor tendrá derecho a esta comisión cuando habiendo realizado todas las diligencias en procura del perfeccionamiento del contrato derivado de la acción de corretaje, éste no se lleva a efecto por causa imputable al dueño o apoderado del bien inmueble.
g)
CONTRATO DE CORRETAJE:
Es el acuerdo de voluntades entre el contratante y el corredor para realizar un negocio jurídico de bienes raíces. la Naturaleza jurídica del contrato de corretaje es comercial y se caracteriza porque es consensual, bilateral, sinalagmático y engendra obligaciones puras y simples para las partes. Su finalidad es procurar en nombre y representación del dueño o apoderado, la celebración de una contratación sobre un bien inmueble de su propiedad o administración legal, bajo la figura jurídica de: arrendamiento, compraventa, permuta, préstamo, hipoteca, entre otros.
Arto. 3.
Actividad colaterales.
Los corredores de bienes raíces podrán ejercer actividades colaterales relacionadas con bienes inmuebles, tales como avalúo, asesoría técnica, administración, promoción, mantenimiento.
Arto.4
.
De la Comisión
.
El monto de la retribución económica a que hace referencia la definición de COMISIÓN, salvo pacto en contrario, se regirá por lo establecido a continuación.
1. Cuando se perfeccione el contrato de Compra-Venta, o cualquier otro tipo de contrato a excepción del arrendamiento, la comisión por dicho servicio, será lo pactado entre las partes.
2. Cuando se contrate para arrendamiento de un bien inmueble, la comisión máxima será el equivalente a un mes del precio de la renta como comisión por contrato de alquiler, siempre que el contrato de arrendamiento se celebre por un plazo de un año o más. Si el plazo del contrato es inferior a un año, la comisión se fijará proporcionalmente en relación con el número de meses o fracción mayor a quince días.
Arto.5
Honorarios adicionales.
Genera honorarios a favor del corredor, las actividades colaterales relacionadas a la correduría de bienes raíces, tales como avalúo, asesoría técnica, administración, promoción y mantenimiento, entre otros.
Hasta aquí el Capítulo I.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
A discusión el Capítulo I.
Observaciones al artículo 1.
Diputado Guillermo Montenegro.
DIPUTADO GUILLERMO MONTENEGRO:
Gracias, señor Presidente.
Celebro con prontitud que los diputados hayan solicitado se les resuelva a la Asociación Nueva Nicaragua su problema de vivienda, su problema de tierra. Agradezco a Dios la buena voluntad que tienen para solucionar esto de una vez por todas, y si es necesario pasarlo a otra comisión que procedan a hacerlo cuanto antes.
Muchas gracias.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
Diputado Miguel López Baldizón, tiene la palabra.
DIPUTADO MIGUEL LÓPEZ BALDIZÓN:
Gracias, señor Presidente.
Únicamente para sumarme a las peticiones que se han hecho de manera continua en esta honorable Asamblea Nacional, de la Asociación Nueva Nicaragua para Todos, que nos ha entregado un pronunciamiento a los diputados de la Asamblea Nacional, solicitando una vez más el pronto dictamen de la iniciativa de ley para donar un bien inmueble propiedad del Estado de Nicaragua.
Quiero recordar a esta Asamblea Nacional, que el artículo 131 de la Constitución Política establece, que la función pública se debe ejercer a favor de los intereses del pueblo, y este pueblo que está reunido aquí hoy en la Asamblea Nacional, por su representante de más de quinientas familias, viene solicitando nuevamente a la Asamblea Nacional, el dictamen.
El plazo que este plenario dio a la Comisión Económica ya se venció, la comisión no dictaminó; creo que corresponde entonces a la Junta Directiva tomar la decisión de trasladar ese dictamen a la Comisión de Población y Desarrollo. Pero que también la Comisión de Población y Desarrollo con un plazo perentorio debe proceder a dictaminar y además a invitar a comparecer ante esa comisión a los funcionarios del gobierno que tienen la obligación de resolver el problema que esto ciudadanos han venido presentando.
Se nos dijo la vez anterior, que iba a comparecer el Presidente Ejecutivo del INVUR, no sabemos si vino o no vino a la Comisión Económica, y que iban a tener una reunión conjunta con los representantes de la Asociación Nueva Nicaragua para Todos, para ofrecerles un plan alternativo a lo que ellos están proponiendo. Entiendo -según me dijo Francisco- que era aceptado por los pobladores este plan alternativo.
Así que pediríamos que la Junta Directiva atendiendo las intervenciones de todas las bancadas que ha habido en este momento, decida trasladar esta iniciativa a la Comisión de Población y Desarrollo, y que bajo la presidencia de la honorable Diputada Emilia Torres, se convoque a comparecer a los funcionarios de gobierno que tienen que dar respuesta a esta situación. Una vez más, reiteramos nuestro total respaldo a la justa demanda y a la petición de la Asociación Nueva Nicaragua para Todos.
Muchas gracias.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
Diputado Wilfredo Navarro, tiene la palabra.
DIPUTADO WILFREDO NAVARRO MOREIRA:
Sí, Presidente.
En relación al artículo 1, inciso a) hay una propuesta de consenso, para cambiar la palabra: “correduría”, por la de: “comercio”. Y la corrección sería de la siguiente manera: Inciso a) Regular las actividades de comercio de bienes raíces... El resto del acápite y demás acápite sigue igual. Paso moción.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
Observaciones al artículo 2.
Diputado Wilfredo Navarro, tiene la palabra.
DIPUTADO WILFREDO NAVARRO MOREIRA:
Para el artículo 2, en el inciso b), hay otra moción de consenso, para que se lea de la siguiente manera:
“Corredor de bienes raíces, es la persona natural o jurídica intermediario entre el propietario o apoderado de un bien inmueble y una o más personas interesadas en adquirir o enajenar el bien mismo, con el fin de celebrar un negocio jurídico de bienes raíces”.
Paso moción, Presidente.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
Observaciones al artículo 3.
Diputado Donald Lacayo Núñez, tiene la palabra.
DIPUTADO DONALD LACAYO NÚÑEZ:
Gracias, Presidente.
Sólo para rogarle una aclaración al diputado Navarro, porque en la parte primera de la reforma que está proponiendo, habla de suprimir la palabra “correduría”, por la de “negocio” y en el artículo siguiente que propone la reforma, habla de “corredor de bienes raíces”; es decir, si vamos a hacer congruentes en toda la ley o le ponemos “negocio”, o le ponemos “correduría de bienes raíces”. Esa es la aclaración nada más, Presidente.
Gracias.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
Diputado José Castillo Osejo, tiene la palabra.
DIPUTADO JOSÉ CASTILLO OSEJO:
Gracias, Presidente.
Es que no solamente es al artículo 2, desde el inciso b) del artículo 1, ya tiene la contradicción. Proteger la relación jurídica entre contratante y el corredor de bienes. Y en el inciso a) se le está cambiando a “comercio”.
Entonces, en el mismo artículo 1, hay una contradicción. Yo le rogaría al mocionista que por favor lo aclare, y haga de nuevo la corrección para acomodar verdaderamente el texto.
Gracias, señor Presidente.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
Diputado Wálmaro Gutiérrez, tiene la palabra.
DIPUTADO WÁLMARO GUTIÉRREZ MERCADO:
Solamente para aclarar un poco sobre este tema, porque tal vez a primera impresión pudiera verse como una contradicción, cuando en efecto no lo es, porque si usted lee con detenimiento el acápite a), de lo que se encarga esta ley es de regular las actividades de comercio que realizan como interpósita persona los corredores. Aquí no estamos hablando del corredor como primera persona, aquí estamos hablando de que se están regulando las actividades de comercio sobre bienes inmuebles, se realizan utilizando a un intermediario conocido en la ley como corredor de bienes inmuebles o en su defecto, un agente que trabaja por comisión del corredor mismo.
En otras palabras, no todas las actividades de comercio sobre bienes inmuebles se circunscriben a corredurías, correduría es una actividad puntual dentro de una serie de actividades de comercio que se generarían sobre los bienes inmuebles y en las cuáles participaría un corredor, pero decir que el corredor sólo va a accionar en cuestiones de carácter de correduría, es estar restringiendo el objeto y fundamento de la ley. Es por eso que no hay una contradicción en el seno.
Muchas gracias, señor Presidente.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
Entonces, hay una moción al artículo 1, que sustituye el concepto de: “correduría”, por: “actividades de comercio”, vamos entonces a votar el artículo 1, con la moción presentada.
Se abre la votación para el artículo 1.
Se va a cerrar la votación.
Se cierra la votación.
48 votos a favor, 0 en contra, 0 abstención. Se aprueba el artículo 1, con la moción presentada.
Ahora pasaremos a votar el artículo 2, con la moción correspondiente que modifica la definición de: corredor de bienes raíces.
Se abre la votación para el artículo 2, con su moción presentada.
Se va a cerrar la votación.
Se cierra la votación.
48 votos a favor, 0 en contra, 0 abstención. Se aprueba el artículo 2, con la moción presentada.
Observaciones al artículo 3.
Observaciones al artículo 4.
Observaciones al artículo 5.
Diputada Delia Arellano Sandoval.
DIPUTADA DELIA ARELLANO SANDOVAL:
Disculpe, Presidente, pero es una observación al artículo 4, que me aclaren un poco aquí.
Cuando estamos hablando de contratos, la libertad de comercio, la libertad de mercado, aquí el inciso 2 del artículo 4, cuando habla de la comisión, nosotros le estamos poniendo límite y le estamos diciendo cuánto se debe de pagar en la comisión cuándo están contratando. Pienso que entre los privados debe de existir la libertad de cuánto se debe de pagar en una comisión. Nosotros no tenemos porque estarle regulando este tipo de cosas.
En esto, yo quiero que me den la aclaración, porque dice, que cuándo se contrate para arrendamiento de un bien inmueble, la comisión máxima será el equivalente a un mes del precio de la renta como comisión por contrato de alquiler.
Considero que el libre mercado debe de seguir existiendo en Nicaragua, y no podemos estar regulando las comisiones cuando se estén dando este tipo de contratos que ya estamos dejando amarrado aquí cuánto debe de ser cuando se realice un contrato. Opino que esto no debe ser el espíritu por lo que nosotros los diputados estemos apoyando esta ley.
La Bancada de Alianza Liberal no estamos votando por esta ley, porque no hemos sido consultados en el sentido de avisarnos con el tiempo para conocer de esta ley, y si realmente las personas, los interesados, los que trabajan en este tipo de actos, conocen de esta ley.
Acabo de hablar con las personas del COSEP, los empresarios y me dicen que no conocen de esta ley, no se a quién le consultó la Comisión Económica de esta ley. Creo que aquí estamos afectando un sector y estamos dando una imagen negativa hacia fuera del turismo, porque quiénes están comprando son personas que vienen a invertir a Nicaragua.
Entiendo que lo más importante aquí es incentivar el turismo y no estar dando leyes que vengan a dar una imagen negativa, que aquí todo lo estamos regulando. Aquí el pensamiento que se debe mantener -y me extraña que los hermanos liberales estén apoyando esta Ley-, el pensamiento liberal es que hay que tener la menor regulación a los tipos de actos entre comercio. Yo creo que esto tiene que verse claramente. Y pido que si a las personas interesadas que no las veo aquí, que no hay nadie que esté viendo por el sector de estos actos de comercio, de contratos, de corredurías de bienes raíces, aquí no hay nadie para que pueda decirnos que es lo que está sucediendo en la aprobación de esta ley.
Yo le pido a la Junta Directiva que suspenda esto, porque nosotros como bancada, no podemos seguir aceptando con esto que hemos visto en estos primeros artículos, y todavía no hemos terminado de ver qué más se está regulando en estos actos de contratos en los que se deben de mantener la libertad de mercado, eso es lo que nosotros estamos diciendo.
Así que no quiero que si la Ley va a permitir actos que sean fraudulentos, yo estoy de acuerdo, pero no podemos permitir que por estos actos fraudulentos, o actos que se pueden dar de corrupción estemos regulando otras cosas que van a hacer de que se esté impidiendo la ley de libertad de comercio, la ley de libertad de empresa. Eso es lo que nosotros estamos pensando.
Pido esa aclaración para ver si en otros artículos no están esas regulaciones coartando la libertad. Yo hablé personalmente y me dijeron que esto no conocían de esta ley, así que pido la aclaración a la Comisión Económica para que nos entendamos en este tipo de leyes, y pido a la Junta Directiva que por favor, si no invita a los Jefes de Bancada que por lo menos nos envíen, que leyes vamos a ver y de esa manera también nosotros prepararnos como están preparadas las dos bancadas mayoritarias del Frente Sandinista y del PLC.
Muchísimas gracias.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
Diputado Wilfredo Navarro, tiene la palabra.
DIPUTADO WILFREDO NAVARRO MOREIRA:
Sí, Presidente.
Yo tengo que aclararle a la colega y hermana, que basta con leer el dictamen que elaboró esta comisión, para darse cuenta de las consultas que se hicieron.
El problema es que venimos sin leer lo que se nos presenta. El dictamen dice:
"…y hubo preocupación de la Comisión Económica en hacer consultas sobre las leyes", y precisamente fue sobre esta ley.
Las consultas se hicieron con el Ministerio de Fomento, Industria y Comercio, con la Cámara Nicaragüense de Corredores de Bienes Raíces de Nicaragua, que son los más interesados en que esta ley se apruebe, y los que más participaron en apoyar y evacuar las consultas que les hicimos sobre la ley y las organizaciones de la Sociedad Civil, de Defensa al Consumidor, fueron quince días de consultas los que hicimos, y la ley es el resultado precisamente de esas consultas.
Como liberal, yo no miro por qué tenemos que rasgarnos las vestiduras por lo que dice el inciso 2) de este artículo 2, porque cualquier persona que ha alquilado, un bien inmueble en Nicaragua con las empresas existentes o con los corredores de bienes raíces, se da por costumbre un mes del precio de renta como comisión por el contrato de alquiler. Nosotros lo que estamos reflejando en esta ley es la costumbre del negocio eso es lo que estamos plasmando aquí, y sobre eso estuvieron de acuerdo los miembros de la Cámara, los representantes de los consumidores, el Ministerio de Hacienda y todo mundo.
No es que le estemos poniendo tasas porcentuales, lo que estamos estableciendo es un techo para que no se cometan abusos, y la costumbre ha sido que siempre y cuando sea de un año, se dé un mes, y lo que quisimos reflejar es lo que establecía la costumbre, no hemos pretendido cerrarle las puertas a la inversión, cerrar el turismo, acabar con la industria sin chimeneas en Nicaragua, nada de eso. Lo que hicimos fue recoger precisamente lo que demanda la diputada, la información que nos dieron los actores de este tipo de negocio, y basta leer el dictamen para darse cuenta de qué es lo que dijeron los unos y qué es lo que dijeron los otros, y hubo un consenso. El problema es que muchos en el Cosep, por andar politiqueando y queriendo ser diputados, no se dan cuenta ni defienden los intereses de sus sectores; la mayoría de esa gente está metida en política, y lo menos que hacen es representar a los sectores. Por eso es que nosotros no vamos a la cúpula empresarial politiquera, vamos a las cámaras dónde verdaderamente saben donde le aprieta el zapato, y fue la cámara de corredores la que nos dio la información sobre estos temas y hubo un consenso pleno.
Así que como liberal, no quiero acabar con el turismo, no quiero acabar con la industria sin chimenea, no estoy rechazando los principios liberales del libre comercio, simplemente estamos reflejando una realidad económica. Los que son abogados saben que en el Código de Comercio la costumbre es fuente de derecho, y lo que hicimos fue plasmarlo en esa ley, así es que no hay nada escondido, ni turbio, ni bajo la mesa, ni que estemos pretendiendo beneficiar a nadie; y a los del Cosep, que tengan más presencia en la defensa de su cámara y que se dediquen a politiquear menos.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
Diputado José Flores Lovo, tiene la palabra.
DIPUTADO JOSÉ FLORES LOVO:
Señor Presidente, muchas gracias; Junta Directiva, muchas gracias.
Me refiero al artículo 4, relativo a las comisiones de los corredores o a la palabra que han cambiado. Yo pido a los honorables miembros de la Junta Directiva que pongan el por ciento estipulado en el contrato, que no se deje “algarete” o a acuerdos debajo de la mesa, el 5 ó el 6 por ciento. En todos los contratos de arrendamiento que se hacen fuera de Nicaragua hay un por ciento señalado en la ley.
Y referente a la explicación que dio el diputado liberal Wilfredo Navarro, lo sustento porque ha consultado a todos los organismos encargados, referente a la traslación o al arriendo de los inmuebles. Así que yo pido que en el inciso 1) del artículo 4, se señale exactamente la comisión respectiva.
Con respecto al arriendo del inmueble, lo veo exacto, justo que el arrendador, el encargado de bienes raíces reciba un mes del contrato por un año, y si la comisión es menos de un año, sea proporcional para las utilidades del corredor, siempre que este corredor tenga su licencia respectiva -insisto, licencia respectiva del corredor-, para no entrar en litigio con los abogados y notarios públicos, que son los verdaderos ministros que pueden trasladar el dominio y la posesión del inmueble.
Muchas gracias, señor Presidente.
PRESIDENTE POR LA LEY, RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
Diputado Jorge Matamoros, tiene la palabra.
DIPUTADO JORGE MATAMOROS SABORÍO:
Muchas gracias, señor Presidente.
Yo considero que aquí nosotros no podemos estar legislando en base a costumbres. Si nosotros participamos y estamos de acuerdo en que exista la libre empresa, y si analizamos y vemos que no ha habido abusos en esto y siempre se ha mantenido, como decía el diputado Wilfredo Navarro, en un mes de comisión, yo preferiría pasar una moción en la que se elimine el inciso 2) del artículo 4, y así ser coherente con nuestro criterio, que es estrictamente el de libre empresa, y que esta contratación se haga en esa vía.
Así que yo voy a proceder para introducir esta moción. Paso la moción.
Muchas gracias.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
Diputado Wálmaro Gutiérrez, tiene la palabra.
DIPUTADO WÁLMARO GUTIÉRREZ MERCADO:
Muchas gracias, señor Presidente.
Honorables colegas: Dentro de mi labor parlamentaria, siempre hago lo humanamente posible para mantener un profundo respeto al trabajo que cada uno de los legisladores en sus respectivas comisiones realiza, para dictaminar leyes que prácticamente son el norte de dirección del pueblo de Nicaragua. Es por eso que, consciente de que cualquier comisión parlamentaria de la Asamblea Nacional, tiene una mínima base de responsabilidad para emitir un dictamen, o sea que no emite un dictamen al bolsazo, yo creo que también es importante que los legisladores, al momento de venir a ejercer nuestro derecho de opinar en el plenario, que es un derecho constitucional, deberíamos de tener la prudencia de no venir a opinar al bolsazo, sin siquiera haber tenido la mínima delicadeza de leer una ley antes de venir a opinar sobre la misma.
Y ¿por qué quiero decirle esto, señor Presidente? Porque si usted observa el artículo 4, en relación al tema de la comisión -me permito leérselos textualmente, si acaso no tuvieron la oportunidad de leerlo-: "El monto de la retribución económica a que hace referencia la definición de COMISIÓN, salvo pacto en contrario, se regirá por lo establecido a continuación", salvo pacto en contrario. Es bien importante leer por lo tanto, el artículo en toda su dimensión y no estar opinando solamente por un inciso de este artículo.
El objetivo del legislador, en el numeral 2), es un inciso que tiene que ver directamente con la protección del consumidor en esta relación de bienes inmuebles, donde se le deja claro al consumidor, que lo máximo que está obligado a pagar en un contrato de correduría para que le puedan arrendar un bien, no puede pasar más allá de un mes, un mes de arrendamiento por año, eso es lo que dice la ley, "salvo pacto en contrario". El mismo artículo 4 lo deja claramente establecido, de suerte tal que nosotros no estamos atentando con la libertad de contratación; nosotros no le estamos diciendo a los dueños de bienes inmuebles, señor, usted no puede arrendar si no es a través de un corredor.
Si a mino me gusta la comisión que me quiere cobrar este señor corredor o su agente, sencillamente no realizo la transacción por interpósita persona, me voy adonde otro corredor o sencillamente lo hago de manera directa, y esa es la libertad de contratación.
¡Ah!, pero si yo utilizo a un corredor como tal, yo tengo dos opciones: la primera es tener claro que lo más que por ley estaría obligado a pagar en un contrato de este tipo, es un mes de ese arrendamiento, salvo que yo, dueño del inmueble, con el corredor pacte lo contrario y tal vez le quiera dar cinco meses, o tal vez le quiera dar medio mes. Eso es lo que está diciendo este artículo, que preserva la libertad de contratación. Y el inciso segundo, es un mensaje claro de protección y defensa a los consumidores de esta relación contractual.
Por lo tanto, reitero, primero, suplico a los honorables diputados, que se tomen el tiempo para instruirse antes de venir a opinar de manera licenciosa en una ley, y segundo, pido que ese artículo quede aprobado tal y como la comisión correctamente lo discutió con las Cámaras y con el resto de sectores.
Muchas gracias, Presidente.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
Diputada Delia Arellano, tiene la palabra.
DIPUTADA DELIA ARELLANO SANDOVAL:
Gracias, Presidente.
Pero no necesitamos tomarnos todo el tiempo para lo que dijo el diputado Wálmaro. Hay una contradicción, porque primero dice, “salvo pacto en contrario”. Entonces ¿para qué pone "salvo pacto en contrario", y después va a regular que por un mes en el arrendamiento? ¿Cuál es la diferencia entre el arrendamiento y la compra-venta, cuando la compra-venta dice claramente que será lo pactado entre las partes? Entonces ¿por qué vas a regular el arrendamiento, y la compra-venta la dejás libre en lo que dicen las partes? Por qué pone un "salvo en contrario"? Mejor que se quite el inciso 2) porque hay una contradicción ahí.
La ley no la hacemos para enredar a la gente; la ley se debe hacer para estar claro cuando se van a hacer los contratos, y aquí hicieron una ensalada. Primero dice que pone, para salvar la libertad de empresa, el famoso "salvo pacto en contrario", y después regula sólo el arrendamiento. Pero ¿por qué no regula la compraventa?, La compra-venta la deja libre. ¿Cuál es la diferencia entre el arrendamiento y la compra-venta?
O sea que aquí tiene que quedar claro esto. Si hay libertad para un acto que es la compra-venta, tiene que haber libertad para el arrendamiento. Si no existe lo que el arrendamiento está regulando, ¿por qué entonces hay un salvo pacto en contrario"? Entonces, ¿cuándo vas a usar la famosa palabra “salvo pacto en contrario”, y cuándo vas utilizar el inciso 2) que lo estas regulando?
Aquí no nos van a venir a engañar con sus palabritas y a vernos de una forma como que nosotros no sabemos nada y ellos son los genios.
Aquí está clarísimo, que el inciso 2) no tiene razón de ser. Si está claro que la compra-venta puede ser lo que dicen las partes, ¿por qué estamos regulando el arrendamiento y por qué se pone la famosa frase “salvo pacto en contrario”? O se regula o se deja libre, porque ¿cuándo la persona va a utilizar la frase “salvo pacto en contrario” y cuándo la persona va a utilizar la regulación del inciso 2)? Ahí está una ensalada que la gente no va a entender. Yo creo que es mejor eliminar el inciso 2) y que quede que sea la compra-venta lo pactado entre las partes y así quedaría mucho más clara la ley.
Muchísimas gracias.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
Hay una moción que plantea que el artículo 4 quede como está, y hay otra moción que dice, “eliminar el acápite 2) del artículo 4)”,
Entonces, los que estén a favor de que quede el artículo como está, votan en verde; y los que estén a favor de la moción que elimina el acápite 2), votan en rojo.
Se abre la votación.
Se va a cerrar la votación.
Se cierra la votación.
52 votos a favor de que el artículo 4 quede como está, 3 votos a favor de que se elimine el acápite 2). El artículo 4) queda como está.
Observaciones al artículo 5.
A votación el Capítulo I, con las mociones aprobadas.
Se va a cerrar la votación.
Se cierra la votación.
48 votos a favor, 0 en contra, 0 abstención. Se aprueba el Capítulo I.
SECRETARIO JORGE MATAMOROS:
Capítulo II
ÁMBITO DE LA LEY
Arto. 6
Ámbito de Aplicación.
Esta Ley será aplicable a todas aquellas personas que ejerzan en el territorio de la República como corredor o como agente de bienes raíces, conforme lo establece la presente Ley. Para poder ejercer la actividad de correduría de bienes raíces en la República, con las garantías previstas en la presente Ley, es preciso que se posea la licencia de corredor o de agente de bienes raíces, expedida por el
Consejo Técnico de Bienes Raíces.
Arto. 7
Actividades excluidas de la presente Ley.
No se considerarán como actividades de correduría previstas en la presente ley, las negociaciones relacionadas con bienes raíces, cuando las realicen los propietarios o mandatarios de los mismos, directamente o por medio de sus representantes legales de carácter general o especial, salvo en el caso de estos últimos, si se comprueba que bajo la forma del mandato se encubre un ejercicio habitual de la correduría.
Asimismo, no se considerarán actividades de correduría las realizadas por propietarios o personas que ejerzan actividades colaterales con bienes inmuebles como las mencionadas en el artículo 3 de la presente ley.
Hasta aquí el Capítulo II, Ámbito de la Ley.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
A discusión el Capítulo II.
Observaciones al artículo 6.
Observaciones al artículo 7.
A votación el Capítulo II.
Se abre la votación.
Se va a cerrar la votación.
Se cierra la votación.
49 votos a favor, 0 en contra, 0 abstención. Se aprueba el Capítulo II.
SECRETARIO JOSÉ FIGUEROA AGUILAR:
TÍTULO II
RÉGIMEN JURÍDICO DEL CORREDOR Y DEL AGENTE DE BIENES RAÍCES.
CAPÍTULO I
REQUISITOS PARA EL EJERCICIO DE LA CORREDURÍA
Arto.8
Para ejercer la profesión de corredor de bienes raíces en la República de Nicaragua, se requiere poseer licencia de corredor de bienes raíces. Para ello, deberá cumplirse con los siguientes requisitos:
1. Aprobar el correspondiente examen sobre los conocimientos necesarios en materias relacionadas con bienes raíces.
2. Cumplir con los requisitos que establezcan la presente ley y su reglamento.
Arto.9.
Las personas naturales que soliciten la licencia de corredor de bienes raíces deberán de cumplir con los siguientes requisitos, además de los señalados en el artículo anterior:
a) Ser ciudadano Nicaragüense, por nacimiento o por naturalización con domicilio permanente en el país, o extranjero con residencia permanente legal en Nicaragua y que ostente la correspondiente cédula de residencia, sin restricción laboral;
b) Ser mayor de edad;
c) No haber sido condenado, durante los últimos cinco años, por delito en el ejercicio de su actividad comercial, o en perjuicio de la confianza pública de la administración de bienes, o por cualquier otro delito que afecte la posible confianza del usuario en la prestación del servicio; los Juzgados de Distrito Penal del Domicilio del interesado en la licencia, expedirán la certificación correspondiente;
d) Récord de policía;
e) Haber cursado una carrera universitaria o Técnica Superior.
f) Haber comprobado, mediante la presentación del examen respectivo, que posee los conocimientos necesarios de las materias y poseer certificado de aprobación de dicho curso.
Arto.10
Aquellos solicitantes que comprueben haber ejercido en forma continua la profesión de corredor de bienes raíces durante un periodo no menor de cinco años, previo a la vigencia de la presente ley, quedarán eximidos de la obligación de presentar los exámenes aquí señalados.
Arto.11
Para ejercer la actividad de agente de bienes raíces, se requiere cumplir con los requisitos establecidos en los incisos a) b) c) y d) del artículo 9 de la presente ley, de haber aprobado un examen de conocimientos aplicado por el corredor de bienes raíces y ser bachiller.
Asimismo, deberá obtener carné y una constancia del corredor de bienes raíces que lo contrata, autorizándolo a trabajar bajo responsabilidad y mandato de éste.
Arto. 12
Facultad de fiscalización, otorgamiento, suspensión y cancelación de las licencias.
Créase la comisión técnica de bienes raíces, adscrita al Ministerio de Fomento, Industria y Comercio en adelante denominada Comisión Técnica, compuesta por cinco miembros, de la forma siguiente :
1. El Director General de Competencia y Transparencia en los Mercados del Ministerio de Fomento, Industria y Comercio, quien la presidirá.
2. El Director General de Catastro Físico del Instituto Nicaragüense de Estudios Territoriales.
3. Un delegado de los Registros Públicos de la Propiedad Inmueble y Mercantil designado por la Corte Suprema de Justicia.
4. El Director General de Urbanismo de la Alcaldía de Managua.
5. Un representante de la Cámara Nicaragüense de Corredores de Bienes Raíces designado para un período de tres años, nombrado por el Poder Ejecutivo de una terna presentada por dicha organización.
Los integrantes de la Comisión Técnica deberán acreditar a su respectivo suplente ante la misma. Ninguno de sus miembros devengará salario, dieta o emolumento de tipo alguno por el ejercicio de este cargo.
La Comisión Técnica será la entidad facultada para otorgar, fiscalizar, suspender y cancelar las licencias del corredor de bienes raíces.
De toda resolución, acto o dictamen emitido por la Comisión Técnica, los afectados podrán hacer uso del sistema de recursos establecidos en la Ley No. 290 y su reglamento, Ley de Organización, Competencia y Procedimientos del Poder Ejecutivo.
Arto. 13: Secretaría de Actas y Correspondencia
La Comisión Técnica contará con una Secretaría de Actas y
Correspondencia, que estará a cargo de la Dirección General de Competencia en los Mercados del Ministerio de Fomento, Industria y Comercio, la cual designará de entre sus funcionarios al encargado del desempeño de tal función. Las actas de las reuniones y las resoluciones que se emitan deberán ser suscritas por el presidente y el secretario actuante. La Comisión Técnica, deberá reunirse por lo menos una vez al mes, previa convocatoria de su presidente.
Arto. 14: De los Impedimentos.
Los miembros de la Comisión Técnica estarán impedidos para conocer de los negocios en que tengan interés o que se relacionen con sus cónyuges, o sus parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad. La Comisión Técnica de oficio o a petición de parte, podrá decretar el impedimento y designar al suplente respectivo.
Arto. 15: Son funciones de la Comisión Técnica de Bienes Raíces, las siguientes:
1. Recibir y revisar la documentación presentada por el aspirante a corredor de bienes raíces, para determinar si la misma cumple con lo establecido por la presente ley.
2. Velar por el fiel cumplimiento de la presente ley y promover su divulgación, así como también la superación profesional de los corredores de bienes raíces, a través de programas de estudios continuos.
3. Velar para que el ejercicio profesional de los corredores de bienes raíces se realice en forma profesional y ética para lo cual adoptará un código de ética.
4. Aprobar, programar y reglamentar los exámenes que han de presentar los aspirantes a corredor de bienes raíces, con el objeto de comprobar que éstos poseen la preparación y los conocimientos necesarios para el ejercicio de la profesión.
5. Tomar examen a los aspirantes a corredor de bienes raíces y evaluar los resultados obtenidos.
6. Expedir, mediante resolución, las licencias de corredor de bienes raíces, que deberán ser firmadas por el presidente de la Comisión Técnica y el secretario respectivo.
7. Decretar y aplicar las sanciones que se establecen en la presente ley.
8. Recomendar al Poder Ejecutivo las reformas al ordenamiento jurídico relativo al corretaje de bienes inmuebles, que crea conveniente.
9. Dictar su reglamento interno o reformarlo en su caso.
10. Las demás que le confiera la presente ley y su reglamento.
Arto. 16: Expedición de la licencia.
La Comisión Técnica, una vez comprobado que el solicitante ha cumplido con los requisitos exigidos por la presente ley, a solicitud de parte expedirá la licencia mediante resolución, dentro de un término no mayor de treinta días hábiles, contado a partir del momento en que se hubiese cumplido con tales requisitos. La vigencia de la licencia será de cinco años a partir de su expedición.
Finalizado el plazo de vigencia de la licencia, los corredores que hayan ejercido la profesión, podrán solicitar su renovación, previo cumplimiento de los siguientes requisitos:
1) Haber participado en seminarios de actualización impartido por el Comité Técnico o por la Cámara Nicaragüense de Corredores de Bienes Raíces, los que deberán de certificar la participación del corredor.
2) Actualizar los requisitos establecidos en los incisos c) y d) del artículo 9 de la presente ley.
La licencia tendrá un valor correspondiente al costo del material y a los gastos administrativos que se incurran en la expedición de la misma.
Arto.17
Suspensión de la licencia
Sin perjuicio de las responsabilidades administrativas, civiles o penales correspondientes, la Comisión Técnica podrá suspender la licencia al corredor, por períodos de uno a doce meses, en los siguientes casos:
a) Cuando falte a sus deberes o quebrante de cualquier forma, la buena fe o la lealtad debida;
b) Cuando incumpla con lo estipulado en esta ley y su reglamento.
c) Por pérdida de alguna de las condiciones requeridas para obtener la licencia, hasta subsanar tal situación.
Asimismo, la Comisión Técnica, por el mismo período, podrá mandar a suspender la actividad ejercida por un agente de bienes raíces, cuando éste incurra en cualquiera de las causales establecidas en los incisos a) y b
)
del presente artículo. Esta resolución será de estricto cumplimiento tanto por el agente como por el corredor contratante.
Arto.18
Pérdida de la licencia
Perderá su condición de corredor de bienes raíces autorizado, quien se encuentre en alguna de las siguientes situaciones:
a) Por condena firme en su contra por el tipo de delitos indicados en el arto. 9, Inciso c) de la presente ley.
b) Renuncia a la licencia;
c) Cuando el corredor sea reincidente en la violación de cualquiera de los acápites del artículo 17 de la presente ley.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
A discusión el Título II, Capítulo I.
Observaciones al artículo 8.
Observaciones al artículo 9.
Observaciones al artículo 10.
Observaciones al artículo 11.
Observaciones al artículo 12.
Observaciones al artículo 13.
Observaciones al artículo 14.
Observaciones al artículo 15.
Diputado Agustín Jarquín Anaya, tiene la palabra.
DIPUTADO AGUSTÍN JARQUÍN ANAYA:
En este artículo, Presidente, estamos viendo que en el inciso 8), es necesario quitarle "al poder Ejecutivo", porque en todo caso, en las competencias se recomendará las reformas al ordenamiento jurídico relativo al corretaje de bienes-inmuebles que crea conveniente, que pudiera ser también a un diputado de la Asamblea Nacional y también al Poder Ejecutivo. Entonces, la moción ya la hemos consultado, y es para quitarle la parte que dice: “Recomendar al Poder Ejecutivo”. Diría: “Recomendar las reformas al ordenamiento…”.
Entonces, voy a pasar la moción ahorita.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
Entonces, hay una moción al artículo 15, que reformaría el inciso 8) de este artículo, y diría únicamente: “Recomendar las reformas al ordenamiento jurídico relativo al corretaje de bienes-inmuebles que crea conveniente”.
Entonces, votaríamos el artículo 15 con la moción presentada al acápite 8).
Se abre la votación.
Se va a cerrar la votación.
Se cierra la votación.
47 votos a favor, 0 en contra, 0 abstención. Se aprueba el artículo 15, con la moción presentada.
Observaciones al artículo 16.
Observaciones al artículo 17.
Observaciones al artículo 18.
A votación el Capítulo I del Título II, con las mociones presentadas.
Se abre la votación.
Se va a cerrar la votación.
Se cierra la votación.
49 votos a favor, 0 en contra, 0 abstención. Se aprueba el Capítulo I del Título II.
SECRETARIA MARÍA AUXILIADORA ALEMÁN ZEAS:
CAPÍTULO II
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL CORREDOR Y DEL AGENTE
Arto.19
Son derechos de los corredores y agentes de bienes raíces:
a) Cobrar la comisión pactada por sus servicios, cuando éstos han dado por resultado el perfeccionamiento del negocio para el cual fue contratado. También tendrán derecho a la comisión, cuando no se celebre el negocio por causas imputables al contratante.
b) Asociarse en organismos privados y públicos para defender sus intereses.
c) Ejercer todos los derechos y prerrogativas establecidas en la presente ley y su reglamento.
Arto.20
Obligaciones de los corredores y agentes:
a) Cumplir con las disposiciones de esta ley y su reglamento;
b) Observar, en el ejercicio de su profesión, una conducta que se ajuste rigurosamente a los principios éticos de acuerdo a la presente ley y su reglamento;
c) Acatar las disposiciones y resoluciones de la Comisión Técnica.
d) Cumplir fiel y diligentemente con los compromisos adquiridos con el contratante y el cliente en el marco de la relación contractual existente; y en general mostrar el comportamiento ético propio de su actividad. La fidelidad, confidencialidad y buena fe en los negocios son parte fundamentales y de obligatoria observancia en la relación corredor, agente, contratante y cliente.
e) Identificarse mediante un carné expedido por la Comisión técnica, en el cual se hará constar que su licencia se encuentra al día.
f) Verificar la capacidad legal y legitimación de sus clientes, así como la correcta identificación, estado, características, gravámenes, situación tributaria municipal y legal de los bienes inmuebles objeto de su gestión.
Arto.21
Responsabilidad del corredor o agente de bienes raíces.
El corredor o agente, que actuando de mala fe, con negligencia, impericia o imprudencia, le causare un daño a su cliente o a los terceros que con él pactaron, incurrirá en responsabilidad disciplinaria, civil y/o penal si corresponde, a criterio de las autoridades respectivas.
Serán responsables ante sus clientes y contratantes, de una adecuada celebración del contrato entre las partes, pero no son responsables, salvo estipulación en contrario, de la solvencia de uno y otros, de las excepciones de carácter personal que puedan oponerse unos y otros, y los vicios redhibitorios y garantía de evicción de los bienes o derechos en cuestión, siempre y cuando el corredor actúe de buena fe.
Se entiende por una adecuada celebración del contrato, la obligación del corredor de bienes raíces de constatar la capacidad legal de las partes y de verificar que el contratante no tenga mora en el pago de los servicios básicos e impuesto de bienes inmuebles. Asimismo deberá de hacer conocer al cliente sobre la existencia de algún gravamen que tenga la propiedad a negociar. El reglamento de la presente ley regulará sobre la materia.
Arto.22 Prohibiciones para el corredor y el agente
.
A los corredores y agentes de bienes raíces, les está prohibido:
a) Adquirir para sí o para interpósita persona con quien tenga parentesco hasta el segundo grado inclusive, por consanguinidad o afinidad, los efectos de cuya negociación estuviere encargado, salvo que exista consentimiento previo y expreso del contratante; y
b) Cobrar por el inmueble una suma superior a la pactada con el contratante.
Arto.23
Sigilo Profesional.
Es obligación de los corredores y de los agentes de bienes raíces guardar un riguroso sigilo, en todo lo concerniente a las negociaciones que les encarguen, aún después de concluidas las negociaciones objeto del contrato de corretaje. Serán responsables por los daños y perjuicios que ocasione el incumplimiento de esta disposición.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
A discusión el Capítulo II del Título II.
Observaciones al artículo 19.
Observaciones al artículo 20.
Observaciones al artículo 21.
Observaciones al artículo 22.
Observaciones al artículo 23.
A votación el Capítulo II, Título II.
Se abre la votación.
Se va a cerrar la votación.
50 votos a favor, 0 en contra, 0 abstención. Se aprueba el Capítulo II, Título II.
SECRETARIO JOSÉ FIGUEROA AGUILAR:
CAPÍTULO III
SOCIEDADES DE CORREDURÍA DE BIENES RAÍCES
Arto. 24
Sociedades de correduría de bienes raíces.
Las personas jurídicas ejercerán por medio de corredores y agentes autorizados, la correduría de bienes raíces, previa autorización del
Consejo Técnico.
Adicional al cumplimiento de lo señalado en el Arto.8 de la presente ley. Deberán cumplir con los siguientes requisitos:
a) Copia autenticada de la licencia de corredor de bienes raíces otorgada a su presidente y/o representante legal, la cual deberá contener una certificación del
Consejo Técnico
que conste que la misma se encuentra vigente.
b) Presentar una certificación registral, en la que se acredite la existencia y vigencia legal de la sociedad.
c) Ser una sociedad que en su acta constitutiva esté autorizada para ejercer la correduría de bienes raíces.
d) Que el ejercicio de la correduría la realicen corredores y agentes de bienes raíces autorizados conforme a la presente ley. Las personas jurídicas indicadas serán solidariamente responsables de las actuaciones de los corredores, agentes y personas que actúen bajo su dependencia.
Arto. 25
Regulación de Firmas Internacionales.
En los caso de firmas internacionales de corredores de bienes raíces, para poder ejercer esta actividad en territorio nicaragüense, deberán ser representadas por una persona natural o jurídica nacional de corredores de bienes raíces, quién será la autorizada para representar a la firma internacional y ejercer en el país la correduría de bienes raíces.
Hasta aquí el Capítulo III.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
A discusión el Capítulo III, Título II.
Observaciones al artículo 24.
Observaciones al artículo 25.
A votación el Capítulo III, Título II.
Se abre la votación.
Se va a cerrar la votación.
Se cierra la votación.
50 votos a favor, 0 en contra, 0 abstención. Se aprueba el Capítulo III, Título II.
SECRETARIA MARÍA AUXILIADORA ALEMÁN ZEAS:
TÍTULO III
EL CONTRATO DE CORRETAJE
CAPÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Arto.26
Perfeccionamiento del Contrato
.
El Contrato de corretaje será perfecto desde el momento en que haya acuerdo entre el corredor y el contratante. El consentimiento de las partes debe ser libre y claramente manifestado, por escrito, de palabra o por hechos de los cuales, necesariamente, exprese la voluntad de los contratantes.
En el caso que se vaya a perfeccionar el contrato sobre el bien inmueble objeto de corretaje, será condición previa y necesaria a la celebración de este contrato, la firma de un documento que haga constar la relación comercial entre el corredor y el contratante.
Arto.27 Vicios de Consentimiento
.
Es nulo el contrato en que se consiente por error, fuerza, intimidación o coacción, según lo estipulado en los artículos 2448 al 2472 del Código Civil vigente de la República de Nicaragua.
El que contrata por vicio del consentimiento tiene la obligación de indemnizar por daños y perjuicios al afectado. En caso que resultare perjudicado el corredor y/o agente por vicios de consentimiento encontrados en el contrato y que sean atribuibles al contratante o cliente, el corredor y/o agente, tendrá derecho al pago de su comisión.
Arto.28
Contrato de Corretaje con Exclusividad.
Los contratos de corretaje de bienes raíces podrán ser o no en exclusiva. Si es en exclusiva, el contratante se compromete a garantizar que sólo el corredor contratado podrá ofrecer el inmueble para realizar el negocio previsto. Si se pacta un contrato de este tipo, y dentro del plazo previsto para la vigencia de la exclusividad, el contratante u otro corredor logra realizar el negocio previsto, el corredor que tiene el contrato en exclusiva tendrá derecho a que el contratante le pague la totalidad de la comisión prevista, salvo pacto en contrario.
Arto.29 De la Prueba
Se tendrá como medio de prueba el contrato de corretaje suscrito entre las partes y las pruebas sujetas a las reglas generales del Código de Procedimiento Civil.
Arto.30
REQUISITOS BÁSICOS DEL CONTRATO DE CORRETAJE.
En los contratos de corretaje escritos el documento deberá contener, por lo menos, las siguientes estipulaciones:
a) Personas jurídicas: nombre, datos registrarles de inscripción de la personería jurídica en el Registro Mercantil correspondiente, las calidades de su representante, requeridas para las personas naturales;
b) Personas naturales: nombre completo, estado civil, profesión u oficio, domicilio y número de su cédula de identidad o cédula de residencia, en caso de extranjeros;
c) Acreditación Legal de los comparecientes, en donde se indique en que carácter comparece;
e) Cita de inscripción en el Registro Público o documento fehaciente que identifique el inmueble objeto del contrato, donde consta el derecho de propiedad o posesión. Además, se indicará el destino y/o uso del inmueble y su ubicación exacta;
f) Monto de la comisión que percibirá el corredor en caso de la consecución del fin de contrato. La comisión podrá establecerse a través de un porcentaje con parámetros de montos.
g) Obligaciones y derechos de las partes;
h) Cláusula penal, si la hubiere;
i) Plazo del contrato, con indicación de sí es o no en exclusiva;
j) Domicilio que señalan las partes para las notificaciones;
k) Anexar al contrato, Adendum que contenga inventario de muebles que forman parte del inmueble;
l) Cláusula de Arbitraje, en caso sea acordada por las partes;
m) Fecha del Contrato
n) Firmas de las partes contratantes.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
A discusión el Capítulo I, Titulo III.
Observaciones al artículo 26.
Observaciones al artículo 27.
Observaciones al artículo 28.
Diputado José Flores Lovo, tiene la palabra.
DIPUTADO JOSÉ FLORES LOVO:
Señor Presidente, en el artículo 28, pido a usted se señale la palabra "exclusividad", para que no se preste a doble juego. Como "exclusividad", determinan las partes contratantes, para que no entre en juego un tercero y se preste a no pagar comisión y a garantizar al corredor la comisión que le corresponde.
Muchas gracias.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
Observaciones al artículo 29.
Observaciones al artículo 30.
A votación el Capítulo I, Título III.
Se abre la votación.
Se va a cerrar la votación.
Se cierra la votación.
50 votos a favor, 0 en contra, 0 abstención. Se aprueba el Capítulo I, Título III.
SECRETARIO JOSÉ FIGUEROA AGUILAR:
CAPITULO II
OBLIGACIONES DE LOS CONTRATANTES.
Arto.31
Localización
La retribución a la que tiene derecho el corredor será pagada en el sitio y bajo las modalidades convenida por las partes, o bien, al momento de la firma del contrato entre el contratante y el cliente.
Arto.32
Plazo
El contrato de corretaje gozará del plazo convenido por las partes; a falta de éste, tendrá un plazo máximo de validez y eficacia de cuatro meses.
Arto.33
Compromiso Arbitral
En el contrato de corretaje podrá acordarse un compromiso de arbitraje que obligará a las partes contratantes a someterse a un arbitraje de derecho para la solución de los conflictos o diferendos que se presenten con motivo de su perfección, ejecución, liquidación o interpretación.
Los costos del arbitraje correrán por cuenta de la parte vencida, y el procedimiento aplicable, salvo pacto en contrario, será el que fije la ley que regule el arbitraje. Podrán pactarse además cláusulas de compromiso de mediación.
Arto.34
Conciliación y Arbitraje Ad hoc e Institucional
Tanto la conciliación como el arbitraje podrán realizarse entre árbitros o conciliadores ad hoc, o bien, ante un centro institucional privado que los administre, según lo convengan las partes.
Arto.35
Responsabilidades del Contratante
Cuando una negociación no se perfeccione por dolo del contratante, el corredor tendrá derecho a una indemnización por los daños y perjuicios que le hayan sido ocasionados.
Corresponderá al contratante probar que el corredor ejecutó el encargo de manera negligente, imprudente o con impericia, lo mismo que la prueba del dolo contractual.
Arto.36
Rescisión del contrato de corretaje.
a) El corredor y el contratante podrán rescindir unilateralmente el contrato de corretaje, siempre que notifique por escrito a la otra parte la rescisión. La misma tendrá efecto, quince días calendario después de notificada. El corredor tendrá derecho al pago de los gastos administrativos, de publicidad y de promoción en los que hasta ese momento haya incurrido. El reglamento regirá sobre esta materia.
b) El contratante o corredor podrán rescindir el contrato, cuando medie el incumplimiento a cualquiera de las disposiciones del mismo, con sus respectivas responsabilidades civiles y penales.
c) en caso de que el contrato haya finalizado por cualquier causa, y dentro del año siguiente a su finalización o rescisión se realice el negocio previsto en aquél con un tercero originalmente presentado por el corredor, el contratante deberá reconocer a éste, la totalidad de la comisión pactada.
Arto 37. Serán requisitos para el cobro de la comisión:
a) Contar con la licencia correspondiente, a fin de que pueda exigirse el pago de la comisión;
b) Que se haya suscrito el correspondiente contrato sobre el bien inmueble objeto de corretaje.
Hasta aquí el Capítulo II, del Título III.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
A discusión el Capitulo II, Título III.
Observaciones al artículo 31.
Observaciones al artículo 32.
Observaciones al artículo 33.
Observaciones al artículo 34.
Observaciones al artículo 35.
Observaciones al artículo 36.
Observaciones al artículo 37.
A votación el Capítulo II, Título III.
Se abre la votación.
Se va a cerrar la votación.
Se cierra la votación.
48 votos a favor, 0 en contra, 0 abstención. Se aprueba el Capítulo II, Título III.
SECRETARIA MARÍA AUXILIADORA ALEMÁN ZÉAS:
TÍTULO IV
DEL TÍTULO EJECUTIVO
CAPÍTULO ÚNICO
COBRO POR TÍTULO EJECUTIVO
Arto. 38
Forma de Cobro.
En caso de incumplimiento de pago de la comisión pactada entre el corredor y el contratante, el corredor la cobrará a través de la vía ejecutiva, utilizando como título el contrato suscrito y celebrado en escritura pública por las partes, o a falta de éste, podrá utilizar las vías ordinarias que señala el Código de Procedimiento Civil Vigente.
Arto.39
Requisitos del Título Ejecutivo
Prestarán mérito ejecutivo los contratos de corretaje que cumplan con los requisitos y solemnidades establecidas para tal fin en la legislación de la materia.
Hasta aquí el Título IV, Capítulo Único.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
A discusión el Título IV, Capítulo Único.
Observaciones al artículo 38.
Diputado Wálmaro Gutiérrez tiene la palabra.
DIPUTADO WÁLMARO GUTIÉRREZ:
Gracias, señor Presidente.
Es sólo para precisar en el artículo 38, que cuando se habla del título suficiente para poder recurrir por la vía ejecutiva en este artículo, nos estamos refiriendo al contrato de corretaje y no al contrato que suscriba con terceros, y es por eso que presento una moción que diga de la siguiente manera, el artículo 38:
“En caso de incumplimiento de pago de la Comisión pactada entre el corredor y el contratante, el corredor la cobrará a través de la vía ejecutiva, utilizando como título, el contrato de corretaje, suscrito y celebrado en escritura pública por las partes, o a falta de este, podrá utilizar las vías ordinarias que señala el Código de Procedimiento Civil Vigente”.
Paso la moción por escrito.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
A votación el artículo 38, con la moción presentada.
Se abre la votación.
Se va a cerrar la votación.
Se cierra la votación.
52 votos a favor, 0 en contra, 0 abstención. Se aprueba el artículo 38, con la moción presentada.
Observaciones al artículo 39.
A votación el Capítulo Único, Título IV, con la moción presentada.
Se abre la votación.
Se va a cerrar la votación.
Se cierra la votación.
52 votos a favor, 0 en contra, 0 abstención. Se aprueba el Título IV, Capítulo Único.
SECRETARIO JOSÉ FIGUEROA AGUILAR:
TITULO VI
DISPOSICIONES FINALES
Arto. 40
Consulta a las disposiciones y normativas.
Las disposiciones reglamentarias a la presente ley y las normativas emitidas por la
Comisión Técnica
antes de emitirlas, deberá de consultarlo a la Cámara Nicaragüense de Corredores de Bienes Raíces (CNCBR), a corredores que no estén afiliados a la Cámara y a expertos en la materia.
Arto. 41
REGLAMENTACIÓN.
Dentro de los 180 días siguientes a la entrada en vigencia de esta Ley, el Presidente de la República elaborará y publicará el Reglamento General de esta Ley.
Arto. 42
Vigencia de la Ley.
La presente Ley entrará en vigencia a partir de su publicación en La Gaceta, Diario Oficial.
Hasta aquí el articulado de la Ley Reguladora de la Correduría de Bienes Raíces de Nicaragua.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
A discusión el Título VI, que sería el Título V realmente, Disposiciones Finales.
Observaciones al artículo 40.
Observaciones al artículo 41.
Diputado Wálmaro Gutiérrez, tiene la palabra.
DIPUTADO WÁLMARO GUTIÉRREZ MERCADO:
Gracias, señor Presidente.
Es para corregir un error que hubo aquí en el artículo 41. Se habla de los ciento ochenta días para reglamentar, cuando según la Constitución de la República, en el numeral 10) del artículo 150, se establece claramente que son sesenta días, los que tiene el Poder Ejecutivo para reglamentar una ley a partir de su envío, es por eso que estamos presentando una moción de consenso que diga así:
“Arto. 41. Reglamentación: la Presente ley será reglamentada por el Poder Ejecutivo, en base a lo establecido en el numeral 10) del artículo 50 de la Constitución de la República de Nicaragua”.
Paso la moción por escrito.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
A votación el artículo 41, con la moción presentada.
Se abre la votación.
Se va a cerrar la votación.
Se cierra la votación.
50 votos a favor, 0 en contra, 0 abstención. Se aprueba el artículo 41, con la moción presentada.
Observaciones al artículo 42.
Diputado Wálmaro Gutiérrez, tiene la palabra.
DIPUTADO WÁLMARO GUTIÉRREZ MERCADO:
Gracias, señor Presidente.
Es una moción de consenso para establecer una vacatio legis en la vigencia de la ley, para que el artículo 42 diga lo siguiente:
“Vigencia de la Ley: La presente Ley entrará en vigencia noventa días posteriores a partir de su publicación en La Gaceta, Diario Oficial”.
Esto es como consecuencia de que en esta ley se establecen una serie de órganos, y estos órganos tienen que emitir una serie de disposiciones y normativas para que la ley sea aplicada por ellos mismos. Para eso se necesita no menos de noventa días para su entrada en vigencia, es por eso que la moción de consenso dice lo que acabamos de leer.
La paso por escrito.
PRESIDENTE POR LA LEY RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
A votación el artículo 42, con la moción presentada.
Se abre la votación.
Se va a cerrar la votación.
Se cierra la votación.
49 votos a favor, 0 en contra, 0 abstención. Se aprueba el artículo 42, con la moción presentada.
A votación el Título V, Disposiciones Finales.
Se abre la votación.
Se va a cerrar la votación.
Se cierra la votación.
51 votos a favor, 0 en contra, 0 abstención. Se aprueba el Título V, Disposiciones Finales, y con él, la Ley de Correduría de Bienes Raíces de Nicaragua.
Se suspende la sesión, y se les citará a través de los mecanismos correspondientes.
Buenas tardes.
CONTINUACIÓN DE LA PRIMERA SESIÓN ORDINARIA DE LA HONRABLE ASAMBLEA NACIONAL CORRESPONDIENTE AL DÍA 6 DE FEBRERO DEL 2017. (VIGÉSIAM TERCERA LEGISLATURA).
SECRETARIA ALBA PALACIOS BENAVÍDEZ:
Punto 2.10: VETO TOTAL A LA LEY ° 602 LEY DE CORREDURÍA Y BIENES RAÍCES DE NICARAGUA.
Managua, 2 de Noviembre de 2006
Doctora
María Auxiliadora Alemán Zeas
Primera Secretaria
Asamblea Nacional
Su Despacho.
Estimada Doctora Alemán:
Por este medio le remito Voto Total al “Proyecto de Ley N° 602, Ley de Correduría de Bienes Raíces de Nicaragua”, aprobada por la Asamblea Nacional a los doce días del mes de octubre del año dos mil seis y recibida en esta Presidencia de la República para su sanción, promulgación y publicación el diecinueve de octubre del corriente.
Esperando que los Honorables Diputados den una acogida favorable a este Veto Total, adjunto los dos juegos originales de los autógrafos del Proyecto de Ley N° 602.
Sin más a que hacer referencia, le saludo cordialmente.
Luís Urbina Noguera
Secretario de Asuntos Legales
Managua, 2 de noviembre de 2006
Ingeniero
Eduardo Gómez López
Presidente
Asamblea Nacional
Su Despacho.
Estimado Presidente:
Adjunto a la presente el texto del Veto Total de la Ley N° 602, denominado “Ley de Correduría de Bienes Raíces de Nicaragua”, aprobada por la Asamblea Nacional a los doce días del mes de octubre del años os mil seis y recibida por esta Presidencia de la República para su sanción promulgación, y publicación el diecinueve del corriente año.
Espero que los Diputados de esa Honorable Asamblea Nacional le den una acogida a este Veto Total, adjunto los dos juegos de os autógrafos del Proyecto de Ley N° 602.
Aprovecho la ocasión para testimoniar a Usted las muestras de mi consideración y aprecio.
Afectísimo.
Enrique Bolaños Geyer
Presidente de la República.
EXPRESIÓN DE MOTIVOS
INTRODUCCIÓN
I
El proyecto de Ley N° 602, denominado “Ley de Correduría de Bienes Raíces de Nicaragua” enviado por la Asamblea Nacional a la Presidencia de la República para su sanción, promulgación y publicación el pasado diecinueve de octubre del años en curso, sin perjuicios de las consideraciones que posteriormente hago a dicho proyecto de Ley merece las observaciones generales siguientes:
Primero, se debe señalar que la Constitución Política establece que el Estado garantiza la libertad de empresa y tiene la obligación de proteger, fomentar y promover las formas de propiedad y de gestión económica y empresarial privada. Igualmente estipula que la iniciativa económica es libre.
La Constitución dispone que serán reguladas por ley las actividades económicas referente a instituciones bancarias o financieras, actividades de comercio exterior, seguros y reaseguros, exportación y exploración de recursos naturales, inversiones privadas en el campo de la energía, comunicación, agua, transporte, infraestructura vial, puertos y aeropuertos.
En este sentido cabe señalar que la regulación económica de la Correduría de Bienes Raíces no cae dentro de los sectores económicos que por mandato constitucional deben encontrarse regulados por ley, debido a que la Correduría de Bienes Raíces involucra una transacción privada de un bien inmueble entre dos particulares por medio de un intermediario y lo tanto no puede considerarse de interés público o social. Más aún, no existe obligación de parte de los ciudadanos de comprar, vender o arrendar bienes inmuebles a través de un corredor de bienes raíces.
En consecuencia, al no ser una actividad de interés público social, cuya regulación por medio de una Ley, se pueden estar violando los derechos y garantías de las personas involucradas en la transacción de bienes inmuebles amparados constitucionalmente
Al respeto, hay que señalar que el proyecto de Ley N° 602 propone involucrarse en la fijación de los honorarios que debe percibir en concepto de Comisión el corredor de bienes raíces lo que violentaría el principio de la autonomía de la voluntad de las partes de negociar y fijar libremente el monto de la comisión. Dentro de la práctica de libre competencia que ha impulsado el Gobierno y que se ha visto formalizada por la aprobación de la “Ley de Promoción de la Competencia”, se establece que la fijación de precios es considerada una práctica anticompetitiva porque restringe la libertad del mercado.
En este sentido es oportuno considerar la posibilidad de una regulación al monto de la Comisión del Corredor, que en la actualidad se fija libremente, sujeto a las leyes de la oferta y la demanda, venga a restringir la libre competencia entre las distintas agencias que se dedican a esta ocupación.
La Ley también dispone que el Corredor de Bienes Raíces para poder ejercer la profesión debe haber aprobado el correspondiente examen sobre los conocimientos necesarios en materia relacionada en Bienes Raíces, y no se logra comprender a que examen se refiere el proyecto de Ley N° 602 “Ley de Correduría de Bienes Raíces de Nicaragua” y después, se establece como requisito para obtener una licencia de Corredor de Bienes Raíces, que se debe haber cursado una carrera universitaria o técnica superior, por lo que no se puede identificar qué tipo de conocimientos técnicos o especializados deben demostrar poseer los corredores de Bienes Raíces con un examen para obtener una licencia.
Cabe señalar que en la actualidad los Corredores de Bienes Raíces ejercen libremente esta ocupación sin necesidad de licencia o examen, por lo que imponerles estos requisitos sin ofrecer mayores beneficios o incentivos de los que ya goza en el mercado, podría ser considerado restrictivo a la libertad de empresa y de comercio.
En el Proyecto de la Ley N° 602 “Ley de Correduría de Bienes Raíces de Nicaragua” se establece que el Corredor de Bienes Raíces debe constatar la capacidad legal de las partes y de que el contratante no tenga mora en el pago del impuesto de bienes inmuebles; lo que llama la atención en este punto es el hecho de que los traspasos de dominio de bienes raíces deben ser pactados en escritura pública e inscritos en el Registro Público de la Propiedad Inmueble, esto implica forzosamente que debe existir la intervención de un Notario Público y que en ejercicio de su fe pública, la capacidad legal de las partes ejemplo: poder suficiente, dominio sobre la propiedad, solvencia municipal, libertad de gravamen etc., corresponde al Notario, no al corredor de Bienes.
El Proyecto de Ley N° 602 “Ley de Correduría de Bienes Raíces de Nicaragua” para ser consecuente con lo estipulado en el Código de Comercio se debería haber establecido la obligación para las firmas intencionales de legalizar su situación en el país, mediante el establecimiento de una subsidiaria o sucursal debidamente inscrita en el Registro Público Mercantil y no únicamente de contar con un Representante Legal en el país.
Las obligaciones comprendidas en los artículos 26, 27, 31 32, 33, 34, 38 y 39 del Proyecto de Ley N° 602, se consideran innecesarias establecerlas en la Ley puesto que simplemente remiten a la autonomía de la voluntad de las partes y a lo que está establecido en el Código Civil.
Hasta aquí la Exposición de Motivos.
PRESIDENTE RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
Envíese el Proyecto de Ley a la Comisión de Producción, Economía y Finanzas para su debido dictamen.
CONTINUACIÓN DE LA SEGUNDA SESIÓN ORDINARIA DE LA HONORABLE ASAMBLEA NACIONAL, CORRESPONDIENTE AL DÍA MARTES 8 DE MAYO DEL AÑO 2007. (VIGÉSIMA TERCERA LEGISLATURA).
SECRETARIO WILFREDO NAVARRO MOREIRA:
Está presente el Diputado Wálmaro Gutiérrez, que es el Vicepresidente de la Comisión de Producción, Economía y Presupuesto y también el otro Vicepresidente, porque al Presidente de la Comisión lo entrevistan en estos momentos. Entonces, cualquiera de los Vicepresidentes puede darle lectura al punto 3.27, que es el relativo al Veto a la Ley Reguladora de la Correduría de Bienes Raíces de Nicaragua, que están en el Adendum 1, para que los honorables diputados lo ubiquen.
PRESIDENTE RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
Diputado Wálmaro Gutiérrez, tiene la palabra.
DIPUTADO WÁLMARO GUTIÉRREZ MERCADO:
Muchas gracias, Presidente.
Punto 3.27: VETO TOTAL AL PROYECTO DE LEY N° 602, LEY REGULADORA DE LA CORREDURÍA DE BIENES RAÍCES DE NICARAGUA.
DICTAMEN
Managua, 26 de febrero 2007.
Ingeniero
René Núñez Téllez
Presidente
Asamblea Nacional
Su despacho.
Honorable Señor Presidente:
Los suscritos diputados miembros de la Comisión de Producción, Economía y Presupuesto de la Asamblea Nacional nos reunimos el dieciséis de febrero del corriente año, para dictaminar el Veto Total al PROYECTO DE LEY N° 602, LEY REGULADORA DE LA CORREDURÍA DE BIENES RAÍCES DE NICARAGUA, aprobada por la Asamblea Nacional el 12 de octubre del 2006. Esta ley tiene como objetivo el de facilitar la intermediación para proteger la compra y venta fluida de bienes inmuebles, de tal forma que permita desarrollar la confianza del inversionista y por ende la estabilidad del mercado inmobiliario.
El Veto Total fue enviado por el Presidente de la República a la Asamblea Nacional el pasado 2 de noviembre de 2006 y la Comisión, después de estudiar y analizarlo, dictamina RECHAZAR este Veto Total por las razones expuestas abajo.
1) El Veto Total afirma que la Constitución Política de Nicaragua solamente regula actividades económicas, tales como las financieras, de comercio exterior, seguros y reaseguros, recursos naturales, energía, comunicación, transporte, infraestructura vial, puertos y aeropuertos. Por tanto, la regulación económica de la correduría de bienes raíces no cae dentro de los sectores económicos que por mandato constitucional deben encontrarse regulados por ley.
Al respecto la Comisión sostiene que la Constitución considerara que sectores de la economía, tales como los recursos naturales, la banca, energía, agua, comunicaciones, infraestructura vial, puertos, aeropuertos, etcétera, estuviera bajo la fiscalización del Estado y regulados por ley con el fin de promover el bienestar de la sociedad. Sin embargo, el hecho de que la Constitución Política mandata la regulación de estos sectores de la economía, NO SIGNIFICA que otras actividades que también son importantes, estén exentos del ordenamiento y promoción por parte del Estado.
En ese sentido, es importante aclarar que los parlamentarios han legislado sobre leyes específicas, tales como la ley del turismo, la ley del café y el propio Código de Comercio, sin que estas actividades económicas estén dentro del mandato constitucional. Las leyes antes mencionadas han regulado sectores económicos determinados, sin que esto signifique una restricción a la libertad de comercio, de empresa y de mercado. Por tanto, la Comisión considera contradictorio e incomprensible lo dicho por el autor del Veto al afirmar “que la regulación económica de la Correduría de Bienes Raíces no cae dentro de los sectores económicos que por mandato constitucional deben encontrarse regulados por ley”.
2) El Veto expresa que el proyecto de ley fija honorarios, por tanto violenta el principio de la autonomía de la voluntad. Asimismo, señala que de conformidad a la ley de promoción de competencia la fijación de precios es una práctica anticompetitiva.
En realidad, el proyecto de ley en el artículo 4) propone solamente en los casos de arrendamiento una comisión específica, pero a manera de referencia no obligatoria. En efecto, el propio artículo 4), señala en su primer párrafo que se regirá lo pactado entre las partes cuando introduce en su normativa la frase: “…salvo pacto en contrario…”, lo que significa que los contratantes pueden fijar la comisión de acuerdo al libre mercado como en efecto se practica en la correduría de bienes raíces.
También el proyecto de ley no fija comisión para la venta de bienes inmuebles. Así lo establece el inciso 1) de ese mismo artículo 4), el cual consigna que la comisión por el servicio de corretaje en la compra venta de inmueble, “será lo pactado entre las partes”. Asimismo, los otros servicios que pueden ofrecer los corredores de bienes raíces tales como avalúo, asesoría técnica, administración, promoción mantenimiento, no tiene ninguna referencia de precios.
De conformidad a lo antes expuesto, el proyecto de ley mantiene la autonomía de la voluntad de las partes, tal como lo establece nuestro Código Civil.
Por otra parte, la Comisión sostiene que el proyecto de ley, por el simple hecho de establecer un precio de referencia en el arrendamiento de bienes inmuebles, no restringe la libre competencia y de mercado. El mercado de corretaje de bienes raíces está integrado por pequeños empresarios, por tanto, ninguno de ellos controla el precio y mucho menos tiene predominio sobre el mercado relevante, como lo define la ley de promoción y de competencia.
3) Otro argumento del Veto para rechazar el proyecto de ley, es que este no identifica el tipo de conocimientos técnicos que deben poseer los corredores de bienes raíces para obtener una licencia.
Es obvio que la ley no especifique sobre el examen y los conocimientos técnicos o especialización técnica que deben poseer los corredores de bienes raíces, dado que una ley aborda normas generales y no alcanza niveles de detalles, que los mismos son completados con los reglamentos o disposiciones ministeriales. El artículo 41 del proyecto de ley establece claramente que el Ejecutivo la reglamentará, por tanto, consideramos ese argumento sin consistencia legal para vetar el proyecto de ley.
4) También, el Veto Total señala que la constatación de la capacidad legal de las partes y de que el contratante (el propietario del bien inmueble) no tenga mora en el pago del impuesto de bienes inmuebles corresponde al notario público y no al corredor de bienes raíces.
La Comisión considera que el autor del veto confunde el buen servicio que debe brindar el corredor de bienes raíces con la fe notarial. Es una práctica en el mercado de corretaje de bienes raíces, que el corredor, de forma profesional, verifique que el vendedor del bien tenga la capacidad legal correspondiente, que el bien inmueble no esté gravado y en caso contrario explicarle al comprador de tal situación; asimismo verifica que esté cancelado el IBI e incluso que estén cancelados los servicios de energía eléctrica, agua potable y telefonía.
Esta verificación, que es parte del servicio del corretaje y una práctica común en este mercado, en nada contradice la intervención del Notario en su función de ejercicio de la fe pública, que de conformidad a ley del Notariado es el que dictamina de forma fehaciente la sanidad de los requisitos legales en la transmisión del dominio de un bien inmueble. Por tanto, la norma establecida en el inciso f) del artículo 20) del proyecto de ley, simplemente lo que hace es recoger una práctica del mercado de corretaje y crear una protección adicional ya existente a favor del consumidor o adquirente.
5) El autor del Veto expresa que el proyecto de ley debió de haber consignado para la legalización de las firmas internacionales, la obligación de establecer subsidiaria o sucursal debidamente inscrita en el Registro Público Mercantil y no únicamente contar con una representante legal en el país.
En realidad, el proyecto de ley aprobado de esa forma por los legisladores fue con el propósito de proteger a los corredores de bienes raíces nacionales, integrado casi en su totalidad por pequeños empresarios. En efecto, ante la implementación del Tratado de Libre Comercio, TLC DR CAFTA, los legisladores no sólo protegemos a los empresarios nacionales de esta actividad económica, sino que aseguramos la práctica empresarial sana del joint venture que le brinda también ventajas a las firmas internacionales.
6) Finalmente, el Veto Total expresa en sus conclusivos, que la licencia obligatoria, la fijación de precios y la exclusividad de los contratos de corretaje restringen la libre competencia y las tipifica de prácticas anticompetitivas y restrictivas del libre mercado.
La Comisión ha explicado en el presente dictamen, que el proyecto de ley no fija precio. En cuanto al contrato de exclusividad, la Comisión considera que está dentro del marco de un acuerdo entre la partes, con plena autonomía de la voluntad de las partes. Un cliente puede tomar si lo considera a bien el contrato de exclusividad o bien rechazarlo y trabajar con varias agencias de bienes raíces. Esta es una práctica común y corriente que se da en el mercado del corretaje desde hace varios años y no ha inducido a restringir la libre competencia.
Como señalamos anteriormente, no hay forma de que un mercado de oferentes de pequeños empresarios, tenga la capacidad de restringir el libre mercado y de imponer precios. La Comisión considera que el autor del veto interpreta de forma errada la teoría de la competencia perfecta y de la ley de promoción de la competencia, observando vicios donde no los hay.
Por las razones antes expuestas, debidamente estudiado, analizado y discutido el Veto Total al PROYECTO DE LEY N° 602, LEY REGULADORA DE LA CORREDURÍA DE BIENES RAÍCES DE NICARAGUA, los miembros de la Comisión de Producción, Economía y Presupuesto, de conformidad al artículo 143 de la Constitución Política y con fundamento en el artículo número 120 de la Ley Orgánica del Poder Legislativo de la República de Nicaragua, dictaminamos RECHAZAR el Veto Total al PROYECTO DE LEY N° 602, LEY REGULADORA DE LA CORREDURÍA DE BIENES RAÍCES DE NICARAGUA. Solicitamos a su vez al Honorable Plenario respaldar el contenido y recomendación de rechazo contenido en el presente dictamen.
COMISIÓN DE PRODUCCIÓN, ECONOMÍA Y PRESUPUESTO
FRANCISCO XAVIER AGUIRRE SACASA
PRESIDENTE
WÁLMARO GUTIÉRREZ MERCADO FREDDY TORRES MONTES
VICEPRESIDENTE VICEPRESIDENTE
RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ GUSTAVO PORRAS CORTES
MIEMBRO MIEMBRO
JOSÉ S. FIGUEROA AGUILAR BROOKLYN RIVERA BRYAN
MIEMBRO MIEMBRO
PEDRO A. HASLAM MENDOZA WILFREDO NAVARRO MOREIRA
MIEMBRO MIEMBRO
OSCAR MONCADA REYES CARLOS J. GADEA AVILES
MIEMBRO MIEMBRO
MARÍA E. SEQUEIRA BALLADARES CARLOS J. LANGRAND H
MIEMBRO MIEMBRO
NORMAN ZAVALA LUGO
MIEMBRO
Hasta aquí el Dictamen del rechazo al Veto Presidencial.
PRESIDENTE RENÉ NÚÑEZ TÉLLEZ:
Gracias, diputado Gutiérrez.
Procedemos entonces a la discusión del dictamen del proyecto de ley en lo general.
Se abre la discusión.
No hay nadie apuntado en el uso de la palabra, por consiguiente, procedemos a la votación del dictamen en lo general.
Les recordamos lo siguiente: Para rechazar el Veto se requieren 47 votos positivos, por lo que vamos a proceder a la votación de la siguiente forma: Los que estén a favor del dictamen que rechaza el Veto, votan en verde; los que estén en contra del dictamen, votan en rojo.
Se abre la votación
Se va a cerrar la votación.
Se cierra la votación.
65 votos a favor, 11 presentes, 0 abstención, 0 en contra. Se aprueba el Dictamen presentado por la Comisión de Producción, Economía y Presupuesto que rechaza el Veto a la Ley de Correduría de Bienes Raíces. Por lo tanto, se rechaza el Veto presentado.
Asamblea Nacional de la República de Nicaragua
Complejo Legislativo Carlos Núñez Téllez.
Avenida Peatonal General Augusto C. Sandino
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Edificio Benjamin Zeledón, 10mo. Piso.
Teléfono Directo: 22768460. Ext.: 227
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