Normas Jurídicas de Nicaragua
Materia: Municipal
Rango: Decretos Ejecutivos
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REGLAMENTO DE DESARROLLO URBANO NUMERO TRES

Decreto Ejecutivo No.29 –D Aprobado el 17 de Enero de 1956

Publicado en La Gacetas Nos.30 al 34 del 6 al 10 de Febrero de 1956

El Presidente de la República

Por Cuanto:

Considerando:

Considerando:

1. Que en beneficio del bienestar público y en virtud de la funció ;n social de la propiedad, se impone la necesidad de regular el uso de los terrenos y estructuras dentro del Distrito Nacional, así como lo relativo a: ubicación, altura y volumen de las estructuras; áreas mínimas de parcelas, retiros áreas netas de piso, áreas de ubicación, etc.; todo lo cual redundará en una utilización más racional de la tierra y proporcionará, entre otras ventajas, una mayor estabilidad económica a las inversiones, tanto públicas como privadas.

Por Tanto:

Acuerda:

Poner en vigor el siguiente

REGLAMENTO DE DESARROLLO URBANO NÚMERO TRES

( Sobre Zonificación del Territorio del Distrito Nacional)

CAPÍTULO I

ZONAS


Artículo 1.- Aplicación Territorial del Reglamento

Este Reglamento se aplicará a toda el área bajo la jurisdicción del Distrito Nacional, la que queda dividida en los tipos de zonas siguientes: Zona Urbana Regional, Zona Residencial de Quintas, Zona Residencial Suburbana, Zona Residencial de Jardines, Zona Residencial de Vecindad, Zona Intermedia, Zona Central de Negocios, Zona General de Negocios, Zona Comunal de Negocios, Zona Industrial, Zona de la Capital Nacional y Zona del Aeropuerto. Los límites de estas zonas se definen conforme a los planos que se mencionan a continuación.

Se aprueban los Planos Números 1,2 y 3 intitulados: Zonas del Aeropuerto y Quintas, Plan de Uso de la Tierra Urbana, Límites de Zonas y Frentes. Áreas y Retiros, respectivamente, elaborados por la Oficina Nacional de Urbanismo del Ministerio de Fomento y Anexos, los que forman parte integrantes de este Reglamento como planos oficiales.

Artículo 2.- Alcance

En lo sucesivo ningún edificio ni estructura será construido, ni remodelado, ni usado, ni reparado, ni mantenido y ningún terreno podrá ser usado ni mantenido para fines contrarios a los usos, permitidos en este Reglamento para aquellas zonas en que estén ubicados, salvo lo establecido en el Artículo 13 del Reglamento de Desarrollo Urbano Número Uno (Sobre Procedimientos de Permisos de Desarrollo Urbano) y en el Articulo 58 de este Reglamento.

Artículo 3 .- Zona Urbana Regional

En esta zona se permitirán los siguientes usos:

Artículo 4.- Usos Permisibles en Apelación
Artículo 5 .- Áreas y Retiros
Artículo 6.- Zona Residencial de Quintas

Usos permitidos:


Artículo 7.- Usos Permisibles en Apelación

Hospitales, sanatorios, casas de convalecientes, instituciones públicas; y usos recreativos privados con ánimo de lucro.

Artículo 8.- Áreas, Alturas y Retiros

Ningún lote será menor de tres mil (3000) metros cuadrados de área por unidad familiar ni medirá menos de treinta (30) metros de ancho. El área de lote puede ser reducida si la permeabilidad, topografía y otras características del suelo son tales no habrá peligro para el abastecimiento de agua potable, originado por la eliminación de aguas negras. Sin embargo, en ningún caso podrá reducirse el área del lote a menos de un mil setecientos cincuenta (1,750) metros cuadrados por unidad familiar.

Ningún edificio se construirá con una altura mayor de doce (12) metros ni quedará más cerca de diez (10) metros de cualquier línea de derecho de vía ni más cerca de seis (6) metros de cualquier lindero.

Artículo 9 .- Zona Residencial Suburbana

Se permiten todos aquellos usos permitidos en la Zona Residencial de Quintas según lo dispuesto en el Art. 6.

Artículo 10.- Usos Permisibles en Apelación

Se permiten en esta zona todos los usos que pueden ser permisos en apelación para la Zona Residencial de Quintas según el Art. 7, así como Embajadas y Legaciones.

Artículo 11.- Áreas, Alturas y Retiros


La altura máxima permisible será de doce (12) metros para los edificios, los que no deberán cubrir más del treinta por ciento (30%) del área del lote.
Artículo 12.- Zona Residencial de Jardines

Se permiten:


Artículo 13.- Usos permisibles de Apelación
Artículo 14.- Áreas, Retiros y Alturas
Todos los edificios guardarán un retiro mínima de cinco (5) metros hacia cualquier línea de derecho de vía. Sin embargo, los garajes, terrazas y otras porciones de estructuras con techo y deshabitadas, que tengan paredes completas en dos lados a lo sumo, pueden extenderse hasta dos (2) metros de la línea de derecho de vía de la calle. Ningún edificio podrá quedar más cerca de tres (3) metros de lindero de fondo del lote. La altura máxima permisible será de doce (12) metros para los edificios, los que no deberán cubrir más del cincuenta por ciento (50%) del área total del lote.
Artículo 15.- Zona Residencial de Vecindad

Se permiten en esta zona:


Artículo 16.- Usos Permisibles en Apelación
Artículo 17.- Áreas, Alturas y Retiros
Artículo 18.- Zona Intermedia

Se permiten en esta zona:


Artículo 19.- Usos Permisibles en Apelación
Artículo 20.- Áreas y Alturas

El área mínima de los lotes será de cien (100) metros cuadrados para cualquier unidad de vivienda unifamiliar, debiéndose agregar cincuenta (50) metros cuadrados de área por cada vivienda adicional, en el caso de viviendas múltiples.

El área de construcción de los edificios no será mayor de una y media (1 ½) veces el área total del lote respectivo. Los sótanos y las áreas cubiertas para estacionamiento, carga y descarga fuera de la calle, no se tendrán en cuenta para calcular el área de construcción.

Artículo 21.- Espacios Abiertos

El área de construcción contemplada en el Art.20 puede ser aumentada cuando se provea en conexión con un edificio, espacios abiertos de carácter público y permanente al nivel de la calle en forma de patios, jardines o pequeños parques. El aumento no podrá ; ser mayor de dos (2) veces la superficie del espacio abierto a que se ha hecho referencia.

Artículo 22.- Extensión

Para la aplicación de las disposiciones relativas a esta zona se respetará lo establecido en el Arto.1, inc.b) del Acuerdo No.1. D del 11 de Agosto de 1955.

Artículo 23.- Zona Central de Negocios

Los usos permitidos al frente de la calle en esta zona son: anuncios de publicidad comercial; ventas de pan y repostería; librerías; bancos; salones de belleza; barberías; tabaquerías; oficinas consulares; ventas de confites; tiendas de cosméticos; talleres de moda; establecimientos de cambio de modas; tiendas de artefactos fotográficos ; agencias y puestos de limpieza de vestidos, aplanchadurías, recibo y entrega de los mismos; boticas; tiendas de comestibles; negocios de telas y ropa hecha; establecimientos de música; tiendas de curiosidades; ventas de pintura; restaurantes; tiendas de departamentos; ventas de radios y aparatos eléctricos, así como talleres de reparación de los mismos ; embajadas y legaciones; viviendas, arriba del primer piso; ventas de frutas y legumbres; ventas de comestibles; ventas de artículos para regalos; ferreterías y ventas de pintura; tiendas de artículos para caballeros; ventas de implementos domésticos; sombrererías tiendas de muebles y artículos decorativos; joyerías y relojerías; agencias de lavanderías para recibo y entrega solamente; tiendas de licores; oficinas de préstamos; cerrajerías y armerías; puestos de venta de carne; ventas de artículos para deportes; asociaciones de ahorro y préstamo;

Oficinas de telégrafos y teléfono; ventas de juguetes; agencias de viaje; sastrerías; floristerías que no incluyan invernaderos ni almácigos; oficinas de bienes raíces; supermercados; tiendas de zapatos; estudios fotográficos; cafés; tiendas de llantas y accesorios de automóviles, sin rampas de cunetas en las aceras para acceso de vehículos; tiendas de variedades; autolotes y garajes; almacenes para equipo y materiales de oficina; usos accesorios.

Artículo 24.- Otros Usos

Se permiten los usos que se describen a continuación, cuando queden situados al nivel de la calle y a diez (10) metros de distancia del frente de la misma, o bien, a un nivel superior o inferior de la calle:


Artículo 25.- Usos Permisibles en Apelación

Cualquier uso acerca del cual se determine que tiene un volumen de negocio y una clientela similar a los usos especificados en los Artos. 23 y 24, de modo que amerite ser incluido entre ellos. Los usos permitidos en otras zonas y no incluido en esta zona.

Artículo 26.- Altura y Área de Construcción

Al área de construcción de cualquier edificio en esta zona no será mayor de cinco (5) veces el área del lote respectivo. Sin embargo, las construcciones al nivel inferior de la calle y aquellas á reas cubiertas fuera de la calle para cargar y descargar, no serán tomadas en cuenta en el cálculo del área de construcción.

Artículo 27.- Espacios Abiertos

Cuando, en conexión de un edificio, se provea espacio abierto de carácter público y permanente, al nivel de la calle, en forma de patios, jardines o pequeños parques, un área neta de construcción dos (2) veces mayor que la superficie del especio abierto puede ser agregada a la permitida por el Art. 26.

Artículo 28.- Zona General de Negocios

En esta zona se permiten los usos de la Zona Central de Negocios según los Artos. 23 y 24 y los usos que se enumeran a continuación:

Anuncios de publicidad comercial; oficinas de arquitectos; salas y estudios de arte; tiendas de moneda y de filatelia; tiendas para la venta de materiales de construcción, cuando las operaciones se realizan en un solo edificio donde no se vendan materiales voluminosos; tiendas de implementos agrí colas; hoteles, pensiones y casas de huéspedes; salones de cine y teatros; oficinas de oculistas y optometristas; tiendas de aparatos mé dicos y ortopédicos; casas de empeño; oficinas profesionales; ventas de marcos y molduras; ventas al por menor de alimentos para ganado; oficinas administrativas de servicios públicos gubernamentales y privados y ventas de artículos directamente conectados con dichos servicios; imprentas; tiendas de artículos de segunda mano; salas de exhibición de automóviles; puestos de reparación de baterías; tiendas de alquiler y reparación de bicicletas; carpintería y ebanisterías que usen diez artesanos como má ximo; talleres de corte de vidrios y envidriado de ventanas; talleres de plomería con sus salas de exhibiciones; garajes públicos; talleres que trabajan en láminas de metal; talleres de pintura; talleres de reparación y de soldaduras; talleres de tapicerías; talleres y ventas de celosías, persianas y pantallas venecianas; residencias unifamiliares o bifamiliares; escuelas de música; usos accesorios.

Artículo 29.- Usos Permisibles en Apelación

Artículo 30.- Alturas y Áreas
Artículo 31.- Espacios Abiertos

Cuando, en conexión con un edificio, se provea espacio abierto de carácter público y permanente al nivel de la calle, en forma de patios, jardines o pequeños parques, un área neta de construcción dos (2) veces mayor que la superficie del espacio puede ser agregada a la permitida por el Art.30. El espacio así provisto no podrá ser usado para estacionamiento, carga o descarga.

Artículo 32.- Zona Comunal de Negocios

Se permiten en esta zona los usos permitidos y permisibles en apelación de una zona residencial de quintas según lo dispuesto en los Artos, 6 y 7 y los usos que se enumeran a continuación:


Artículo 33.- Usos Permisibles en Apelación
Artículo 34.- Áreas y Alturas
Artículo 35.- Espacios Abiertos

Cuando, en conexión con un edificio, se provea espacio abierto de carácter público y permanente al nivel de la calle en forma de patios, jardines o pequeños parques, un área neta de construcción dos (2) veces mayor que la superficie del espacio abierto puede ser agregada a la permitida por el Art. 34. El espacio así provisto no podrá ser usado para estacionamiento, carga o descarga.

Artículo 36.- Zona Comercial y de Manufactura Liviana

En esta zona se permiten los usos siguientes:


Artículo 37.- Usos Permisibles en Apelación

Cualquier uso que se considere similar en naturaleza y magnitud a los permitidos en el Art. 36 y compatible con ellos.

Artículo 38.- Áreas y Retiros


Artículo 39.- Zona Industrial

En esta zona se permiten los usos siguientes:


Artículo 40.- Usos Permisibles en Apelación
Artículo 41.- Usos Prohibidos

Se prohiben los usos no permitidos por los Artos.39 y 40, incluyendo usos residenciales, con la excepción de viviendas para cuidadores y miembros de sus familias.

Artículo 42.- Áreas y Alturas

El área mínima de los lotes será de tres mil quinientos (3.500) metros cuadrados y el área de construcción de los edificios con que se inicien las operaciones no podrá ser mayor del cincuenta por ciento (50%) del área total del lote. Ningún edificio se podrá construir a menos de diez (10) metros de un lí nea de derecho de vía ni a menos de cinco (5) metros de ningún lindero. Aquellas áreas reglamentarias para carga y descarga fuera de la calle, según lo prescrito en los Artos. 49 y 50, no podrán ubicarse contiguas a la calle. Ningún edificio podrá tener una altura mayor del setenta y cinco por ciento (75%) de la distancia entre dichos edificios y la línea de derecho de vía del lado opuesto de la calle.

Artículo 43.- Zona de la Capital Nacional

En esta zona se permite los usos descritos a continuación:


Artículo 44.- Usos Permisibles en Apelación
Artículo 45.- Plano Piloto de Ubicación

Todos los desarrollos que tengan lugar en esta zona deberán ajustarse a un Plano Piloto de Ubicación para aquellas áreas a desarrollar, el cual formará parte del Plan Regulador del Gran Managua.

Artículo 46.- Zona del Aeropuerto

En esta zona se establecen dos sectores:

La zona de acercamiento a las pistas y

La zona del aeropuerto propiamente dicha.


Artículo 47.- Áreas, Alturas y Retiros

Las restricciones de la Zona Residencial de Quintas establecidas en el Art. 8, tendrán aplicación a las estructuras residenciales ubicadas en la zona del aeropuerto de las que se habla en Art. 46, inc.b).


CAPITULO II

SITUACIONES ESPECIALES


Artículo 48.- Proyectos de vivienda Colectiva.

En el caso de proyectos de vivienda que consistan en grupos de dos o más edificios menores de una hectárea y en zonas que no estén parceladas en el modo acostumbrado de calles y lotes, podrá dispensarse en apelación, por consideraciones de conjunto, la aplicación estricta de las disposiciones de este Reglamento concernientes a líneas de mina que tal dispensa no contraviene aquellas normas relativas a uso y densidad de población y que en armoniza con el propósito que se ha tenido en mente para esa zona.

Artículo 49.- Estacionamiento fuera de la calle.

En los sucesivo se proveerá espacio para estacionamiento de vehí culos fuera de la pública, siguiendo las normas que describen a continuación:


Artículo 50.- Espacio fuera de calle para carga y descarga
Para los vehículos pequeños, cinco (5) metros de ancho, por nueve (9) metros de fondo y para los vehículos grandes, cinco (5) metros de ancho y quince (15) metros de fondo. Esto no influye las áreas respetará un radio mínimo y un ancho mínimo de igual dimensión.
Artículo 51.- Usos no conformes

Cualquier uso de la tierra o de estructura, conformes con las disposiciones de este reglamento, puede ser continuado con las limitaciones de que dicho uso no podrá ser:

1º- Extendido; 2º- Cambiado a otro uso; 3º- Reanudado después de una suspensión de más de seis meses.

Cualquiera estructura, no conforme con este Reglamento, no podrá ser: 1º- Extendida; 2º- Reconstruida o reparada después de haber sufrido un daño que exceda los dos tercios de su justo valor de venta inmediatamente anterior al daño, salvo que dicha reconstrucción o reparación se efectúen de acuerdo con lo ordenado en este Reglamento.

Artículo52.- Usos no conformes que caducan.

Cuando un lote contenga estructura o mejoras no conformes, o cuando un ró ;tulo de publicidad comercial que esté colocado en una pertenencia o edificio, no sea conforme a este reglamento, y en cualquiera de dichos casos tal no conformidad no exceda un valor de Quinientos Córdobas (C$500.00) o donde un lote que contenga un uso no conforme no contenga estructura alguna, dicha estructura, mejora, rótulo o anuncio deberán ser eliminados, y el uso no conforme descontinuado, dentro del término de un año, a partir de la vigencia de este Reglamento.

Artículo 53.- Lotes residenciales no conformes

El Director de la Oficina Nacional de Urbanismo puede permitir el desarrollo de lotes residenciales que no llenen los requisitos mínimos de á rea, longitud y ancho, para aquellas zonas en que estén situados, cuando la venta de dichos lotes y su inscripción respectiva hayan tenido lugar antes de la vigencia de este reglamento; siempre y cuando las áreas, longitudes y anchos de tales lotes no sean menores del setenta y cinco por ciento (75%) de los requisitos mínimos establecidos en este reglamento según los casos.

Artículo 54.- Líneas divisorias de zonas.

Cuando una línea divisoria de zonas dividida un lote perteneciente a un solo dueño al tiempo de entrada en vigor de este reglamento, el uso o usos de cualquiera de las dos zonas colindantes puede ser extendido al resto de dicho lote hasta una línea paralela a la divisoria y distante cinco (5) metros de esta como máximo.

Artículo 55.- Estaciones de servicio para vehículos motorizados.

Todas las estaciones de servicio tendrán que pasar por el proceso de apelación de que más adelante se tratará para determinar que su ubicación propuesta no interferirá ni dañará a residencias propuestas o existentes, escuelas, áreas públicas de recreo, iglesias, hospitales u otras públicas o de transporte.

Artículo 56.- Altura de las estructuras.

Las limitaciones de altura de este reglamento no son aplicables a aquellas estructuras que por su naturaleza no son habitables por el hombre, tales como: agujas de iglesias, cúpulas, monumentos, torres para tanques de agua, torres de trasmisión eléctrica, aeromotores, chimeneas con o sin recuperadores de humo grúas, astas de banderas y torres de radio.

Artículo 57.- Rótulos y anuncios de publicidad comercial.


Artículo 58.- Del Tribunal de Apelaciones

El Tribunal de Apelaciones establecido por el Reglamento de Desarrollo Urbano Número Uno sobre Procedimientos de Permisos de Desarrollo Urbano del 4 de Diciembre de 1954 tendrá, además de las atribuciones a é ;l concedidas en el citado Reglamento, las siguientes:


Artículo 59.- Violaciones

Toda persona natural o jurídica que viole este Reglamento incurrirá en una multa que le será impuesta por el Director de la Oficina Nacional de Urbanismo, y pagada en la Tesorería del Distrito Nacional, no mayor de (C$50.00 (Cincuenta Córdobas) diarios hasta que la violación haya cesado, sin perjuicio de que dicho funcionario pueda decretar la suspensión correspondiente. Se considerarán todas aquellas personas que dirigen los trabajos violatorios y quienes, por razón de su oficio, se entiende que conocen mejor las disposiciones legales y técnicas pertinentes, tales como arquitectos, ingenieros y maestros constructores.

Artículo 60.- Incorporación de los Planos

Las originales de los Planos números 1, 2 y 3 a que se refiere el presente Reglamento debidamente firmados y sellados, se guardarán en los archivos de la Oficina Nacional de Urbanismo y una copia certificada de cada uno de ellos en los archivos del Ministerio de Fomento. Cada uno de ellos se tendrá como auténtico.

Artículo 61.- Comparación con otras Leyes, Reglamentos, etc.

Al interpretar y aplicar este Reglamento, se considera que las disposiciones contenidas en él constituyen normas o patronos mínimos. Dichas disposiciones no derogan otras leyes, reglamentos, ordenanzas, etc. Ni interfieren con los contratos o acuerdos celebrados por particulares, que puedan establecer más altos patrones o normas.

Artículo 62.- Certificados de no conformidad y de conformidad

A partir de la fecha de la vigencia de este Reglamento, el Director de la Oficina Nacional de Urbanismo estará obligado a expedir certificados para aquellos usos y estructuras no conformes que sean legales y para estructuras y usos que estén en conformidad con este Reglamento, cuando se le soliciten. En los certificados de no conformidad se expresará claramente la naturaleza y extensión de la no conformidad.

Toda parte interesada en el uso de un lote o estructura que resulte ser una no conformidad legal, solicitará por escrito al Director de la Oficina Nacional de Urbanismo la expedición de un certificado de no conformidad dentro del término de un año después de la fecha de vigencia de este Reglamento.

Artículo 63.- Interpretación de los mapas

A partir de la fecha de la vigencia de este Reglamento, el Director de la Oficina Nacional de Urbanismo estará obligado a expedir certificados para aquellos usos y estructuras no conformes que sean legales y para estructuras y usos que estén en conformidad con este Reglamento, cuando se le soliciten. En los certificados de no conformidad se expresará claramente la naturaleza y extensión de la no conformidad.

Toda parte interesada en el uso de un lote o estructura que resulte ser una no conformidad legal, solicitará por escrito al Director de la Oficina Nacional de Urbanismo la expedición de un certificado de no conformidad dentro del términos de un año después de la fecha de vigencia de este Reglamento.

Artículo 63.- Interpretación de los mapas

Para la interpretación de los mapas que acompañan a este Reglamento, se entenderá que los límites de zonas correrán a lo largo del eje de caminos, calles, cauces y manzanas o a lo largo de líneas divisorias de propiedades, cuando ellos no estén indicados por descripción o dimensiones.

Las dimensiones indicadas en los mapas se medirán en ángulo recto con el eje de calles, caminos o ferrocarriles, existentes o propuestos.

Artículo 64.- Entrada en vigor.

Este Reglamento entrará en vigor treinta (30) días después de su publicación en La Gaceta, Diario Oficial.

Comuníquese. Casa Presidencial. Managua, D.N., 17 de Enero de 1956. A.SOMOZA. El Secretario de Estado en el Despacho de Fomento y Obras Públicas. M.Armijo M.

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