CAPITULO I

CAPITULO I

CAPITULO II

CAPITULO II

CAPITULO III

CAPITULO IV

CAPITULO V

CAPITULO VI

CAPITULO VII

CAPITULO VIII

CAPITULO II

DEL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE E HIPOTECAS

CAPITULO IV

DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS Y SUS EFECTOS

CAPITULO III

REGÍSTRALES

Además, podrán integrar el SINARE otros Registros Públicos que se adscriban por disposición legal expresa.

Comisión Especial de Registros

Arto.- 8 Los Registros Públicos adscritos al SINARE estarán dirigidos y administrados por una Comisión Especial de carácter permanente que al efecto deberá nombrar la Corte Suprema de Justicia, integrada por un mínimo de tres Magistrados.

Facultades de la Comisión Especial de Registros

Arto. 9.- Son obligaciones y atribuciones de la Comisión Especial de Registros:
a) Establecer la política registral nacional;
b) Planificar, organizar, normar, dirigir y coordinar el funcionamiento de los registros públicos que integran el Sistema Nacional de Registros;
c) Aprobar las medidas de simplificación y modernización de los Registros Públicos que integran el Sistema Nacional de Registros;
d) Supervisar la correcta ejecución de la función registral de acuerdo a la normativa vigente;
e) Proponer convenios de cooperación técnica nacional e internacional para mejorar la calidad del servicio registral;
f) Revisar y remitir a la Corte Plena el Presupuesto del Sistema Nacional de Registros para su aprobación definitiva.
g) Determinar la apertura o traslado de Registros Públicos departamentales o regionales adicionales.
h) Aprobar las normas bajo las cuales se hace pública la información registral.
i) Las demás que señale la ley.

Organización Dirección Nacional de Registros.

Arto. 10.- La Dirección Nacional de Registros tendrá la organización interna que determine la Comisión Especial de Registros y su domicilio será la Capital de la República y estará formada por:
- Por el Director Nacional.
- Por el Director Nacional Adjunto o Subdirector
- Por el personal administrativo determinado por el reglamento y disposiciones orgánicas de la función pública.
- Por el personal auxiliar y subalterno proporcionado a las necesidades del servicio.

Nombramiento del Director Nacional de Registros y Director Nacional de Registros Adjunto


Arto. 11.- El Director Nacional de Registros y el Director Nacional de Registros Adjunto, serán nombrados por la Corte Suprema en Pleno por un periodo de cinco años, pudiendo ser reelectos o removidos de su cargo según lo estipulado en el reglamento de la presente Ley.


Requisitos del Director Nacional de Registros

Arto.12.- Para ser Director Nacional de Registros se requiere:
a) Ser nacional de Nicaragua,
b) Ser Abogado y Notario Público con al menos diez años de ejercicio profesional,
c) Ser de reconocida solvencia moral e idoneidad profesional,
d) Haber cumplido treinta años de edad al momento de su nombramiento,
e) No haber sido suspendido en el ejercicio de la abogacía y el notariado por resolución firme,
f) No ser militar en servicio activo o siéndolo, haber renunciado por lo menos doce meses antes de su nombramiento.



Funciones del Director Nacional de Registros

Arto. 13.- Son del Director Nacional de Registros:

a) Presentar a la Comisión Especial de Registros el Presupuesto del Sistema Nacional de Registro –SINARE-
b) Recomendar a la Comisión Especial de Registros la apertura o traslado de Registros Públicos departamentales o regionales adicionales
c) Proponer a la Comisión Especial de Registros la creación de nuevas plazas.
d) Ejecutar el acuerdo de la Comisión Especial de Registro de la modificación de la estructura organizativa de los Registros Públicos que componen el SINARE;
e) Proponer a la Comisión Especial de Registros la ejecución de acciones de simplificación y modernización de los Registros Públicos
f) Proponer a la Comisión Especial de Registros para su aprobación, la política registral nacional, así como los planes anuales de trabajo;
g) Dictar las normas requeridas para la inspección, buena marcha y administración de los Registros Públicos;
h) Proponer a la Comisión Especial de Registro las normas bajo las cuales se hace pública la información registral;
i) Ser la segunda y última instancia administrativa registral en la calificación de los documentos.
j) Promover la capacitación de los registradores y demás personal de los Registros Públicos del SINARE
k) Nombrar el personal subalterno de la Dirección Nacional de Registros y de las oficinas registrales.
l) Todas aquellas otras que la ley señale.



Del Director Nacional de Registros Adjunto


Arto. 14.- El Director Nacional de Registros Adjunto, el que sustituirá al Titular durante sus ausencias y deberá reunir los requisitos de nombramiento establecidos para éste. Además ejercerá las funciones que le asigne o delegue el Director Nacional de Registros.

Del Registrador Público

Arto 18.- Cada oficina del Registro Público estará a cargo de un Registrador que ejercerá sus funciones bajo su responsabilidad, de acuerdo a lo establecido en esta Ley y en la Ley de Carrera Judicial. Tendrá además el numero de Registradores, Certificadores y personal subalterno que se requiera para prestar un buen servicio. Cuando exista mas de un Registrador, se designará a uno de ellos como jefe, quien fungirá como superior administrativo del personal subalterno y como primera instancia registral.



Requisitos para ser Registrador

Arto 19.- Para optar al cargo de Registrador Público se requiere:

1. Ser nacional de Nicaragua
2. Ser Abogado y Notario Público;
3. Estar en pleno goce de sus derechos Civiles y Políticos
4. Tener como mínimo cinco años de ejercicio profesional;
5. Haber aprobado el examen de idoneidad profesional que acredite el dominio sobre la materia de Derecho Registral elaborado para tal fin por la Dirección Nacional de Registros.
6. Haber cumplido treinta años de edad al momento de su nombramiento
7. No haber sido suspendido en el ejercicio de la abogacía y el notariado por resolución judicial firme
8. No ser militar en servicio activo o siéndolo, haber renunciado por lo menos doce meses antes de su nombramiento.
9. No estar incurso en ninguna de las incompatibilidades establecidas por la Ley.

Procedimiento para el nombramiento de Registradores

Arto 20.- Los Registradores ejercerán sus funciones bajo la dependencia jerárquica de la Dirección Nacional de Registros, serán nombrados por la Corte Plena de ternas que le presente la Comisión Especial de Registros a propuesta del Director Nacional de Registros, debiendo de concurrir en ellos, además de los requisitos del arto. 188 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, los siguientes:

1. Haber aprobado el curso especifico de formación para el ingreso en la Escuela Judicial. No obstante, serán dispensados de la realización de este curso el que haya sido Magistrado, Juez o Registrador por un período no menor de cinco años.
2. Haber aprobado el curso superior de formación especializada en la Escuela Judicial.

Tendrán competencia y jurisdicción departamental o regional, según sea el cargo para el que fueren nombrados.
La Dirección Nacional de Registros, una vez producida una vacante, propondrá a la Comisión Especial de Registros ternas para que la Corte Suprema de Justicia nombre al Registrador de entre aquellos que reúnan los requisitos anteriormente establecidos, conforme a lo establecido en el arto. 203 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Seguro de Responsabilidad Civil.

Arto 23.- A los efectos indicados en los artículos anteriores, los Registradores Titulares, adjuntos y Certificadores deberán suscribir antes de la ocupación efectiva del cargo, un seguro de responsabilidad civil el que será financiado por el SINARE, para cubrir la indemnización de daños y perjuicios que ocasionen, por los actos que autoricen, resoluciones que emitan u omisiones en el ejercicio de sus funciones, el monto del seguro será determinado por Compañía aseguradora por una cuantía suficiente para cubrir los daños que eventualmente se pudieran causar.

Inamovilidad de los Registradores.

Arto 24.- Los Registradores sólo podrán ser destituidos por la Corte Suprema de Justicia por la comisión de faltas muy graves y en virtud de expediente instruido al efecto por la Dirección Nacional de Registros, con audiencia del interesado y con los informes que se consideren necesarios.

Situación de excedencia.

Arto 25.- Los Registradores podrán pedir la excedencia de conformidad con lo establecido en la Ley de Carrera Judicial.

Incompatibilidad del cargo

Arto 26.- El cargo de Registrador es incompatible con cualquier otro empleo público o privado, a excepción de la docencia, fuera de la jornada de trabajo.


Responsabilidad de los Registradores y Certificadores

Arto 27.- Los Registradores Titulares, Adjuntos y Certificadores incurrirán en responsabilidad civil por los daños y perjuicios de los actos que autoricen, resoluciones que emitan u omisiones que ocasionen:

Serán igualmente responsables por los delitos que cometan en el ejercicio de sus funciones y tendrán además, responsabilidad disciplinaria por las irregularidades que cometan.
Al Director Nacional de Registros y el Director Nacional de Registros adjunto, les serán aplicables las disposiciones del párrafo anterior, cuando conozcan en apelación la denegación de inscripción de un documento.

1.-Inscripción
2.-Legalidad
3.-Rogación
4.-Prioridad
5.-Especialidad o determinación
6.-Tracto Sucesivo
7.-Legitimación
8.-Fe Pública Registral
9.-Publicidad.

Arto 31.- La Comisión Especial de Registros, garantizando la estricta observancia del principio de prioridad, determinará el sistema y los medios bajo los cuales se recibirán los documentos en las oficinas regístrales. La Prioridad se determina por la hora y fecha de presentación del documento en el Registro. Se considera como fecha de Inscripción para todos los efectos que deba producir, la del asiento de presentación que deberá constar en la inscripción misma.

El contenido de los asientos de presentación será determinado en el Reglamento de la presente Ley.

La inscripción podrá solicitarse por el que tenga interés legítimo en asegurar el derecho que se trate de inscribir o por su representante legal.

Los títulos otorgados en el extranjero serán inscribibles cuando se constate el cumplimiento de los requisitos formales y de admisión exigidos conforme la Ley.

De todo documento presentado susceptible de inscripción, por su orden de presentación, se llevará registro dejando constancia de ello en el asiento respectivo.

Calificación de los documentos por el Registrador

Arto 36.- Previo a la inscripción de un documento, el Registrador respectivo calificará bajo su responsabilidad, y en base a los siguientes criterios de calificación que el mismo cumple con los requisitos formales y de fondo exigidos por la Ley, y procederá a inscribir, suspender o denegar su inscripción, anotación o cancelación correspondiente.

La calificación registral se extenderá:

a.- En los Documentos Notariales a constatar :

b.- En los documentos administrativos, a la competencia del órgano que dicta la resolución, a la firmeza del acto, a la congruencia del procedimiento, a las notificaciones hechas al titular registral afectado por la resolución recaída.

c.- En los documentos Judiciales, a la competencia del Juez o Tribunal y a la firmeza de la resolución sin poder conocer el fondo de la misma.

En todo caso y para toda clase de documentos la calificación registral se extenderá a los obstáculos que surjan del Registro.

Los Registradores deberán acatar los criterios de calificación establecidos por la presente ley.

El interesado podrá recurrir contra la calificación del Registrador en la forma que determina la presente Ley. También podrá pedir que se tome la anotación preventiva por los defectos observados en el título o que resulten del Registro, cuando éstos sean subsanables.

Calificación global y Unitaria

Arto 38.- La calificación del Registrador será global y en un solo acto. En la nota de calificación se consignarán con claridad y precisión la totalidad de los defectos advertidos que impidan la practica del asiento.

Independencia en la Calificación.

Arto 39.- El Registrador Público será independiente en el ejercicio de su función calificadora. Si alguna autoridad, Juez o Funcionario, que no estuviere conociendo por la vía del recurso de apelación la denegatoria de inscripción, le apremiase a practicar algún asiento que estime improcedente, lo pondrá en conocimiento de la Dirección Nacional de Registros, para que lo eleve a la Comisión Especial de Registro, quedando en suspenso todo procedimiento contra el Registrador, en tanto no se resuelva por dicho órgano, con el previo informe de la Dirección Nacional de Registro.

CAPITULO IV

Tipos de asientos

Arto 40.- En el Registro Público se practicarán asientos de presentación, anotación, inscripción, cancelación y referencia.


Del contenido de los asientos

Arto 41.- La inscripción de los documentos y la correspondiente confección de los asientos se hará con el contenido, en la forma y en los medios que se determine en el Reglamento de la presente Ley, procurando garantizar la permanencia, preservación, protección de alteraciones o falsificaciones y recuperación de la información. Para lo anterior se podrán utilizar todos aquellos medios y herramientas que provean los avances tecnológicos.

No tendrá acceso al Registro ningún derecho que no esté perfectamente determinado en su extensión y contenido. Cuando un derecho inscrito pertenezca a varios titulares, se precisará la porción de cada titular en partes porcentuales que permitan conocer con exactitud la extensión de los mismos.

CAPITULO V

En caso de personas extranjeras en tránsito por el país deberán presentar su pasaporte y los extranjeros residentes deberán presentar su cédula de residencia.

Tercero Registral.

Arto 49.- En los casos de adquisiciones por un tercero de buena fe que adquiera confiado en el contenido del Registro, será mantenido en su adquisición, aunque después se resuelva o anule el derecho de su transmitente, siempre que concurran las siguientes circunstancias:

1. Que sea tercero registral. Se entiende por tercero registral al tercer adquirente, es decir al derecho-habiente de un titular registral a título oneroso.
2. Que actúe de buena fe. Por buena fe se entiende el desconocimiento por el tercer adquirente de las causas resolutorias del derecho de su transmitente no publicadas por el Registro. La buena fe se presume siempre.
3. Que la transmisión sea a título oneroso, no gozando, en consecuencia, el adquirente a título gratuito de mas protección que la que tuviera su causante o transferente.
4. Que haya inscrito su derecho en el Registro.



Acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias.

Arto 50.- Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra terceros que haya inscrito los títulos de su respectivo derecho conforme a lo prevenido en esta Ley.

Se exceptúan de la regla contenida en el párrafo anterior:

En ambos casos, no perjudicará a tercero, la acción rescisoria que no se hubiere entablado dentro del plazo de 10 años, contados desde el día de la enajenación fraudulenta.

Aún cuando la acción resolutoria, revocatoria o rescisoria no pueda dirigirse contra tercero, conforme a lo dispuesto en este artículo, quedan siempre a salvo, las acciones personales que correspondan entre las partes.

Es obligación del SINARE velar por la conservación y seguridad de los asientos registrales; sin embargo, cualquier persona o entidad, podrá obtener información de sus asientos, en la forma y con las limitaciones establecidas en esta Ley y en su Reglamento. La forma en que dicha información puede ser consultada será determinada por la Dirección Nacional de Registros.

La forma en que dicha información puede ser consultada será determinada por la Dirección Nacional de Registros.

La certificación registral es un documento público que acredita el contenido del Registro.

La copia simple informativa es un medio de manifestación del contenido del Registro, tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido del mismo.

Además de lo establecido en la presente ley, el Reglamento determinará el contenido de la información de cada libro o sistema según el tipo de registro de que se trate.

Los mismos errores cometidos en asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlos a conocer, podrá rectificarlos el Registrador.

2.Facilitar la concesión de créditos garantizados con bienes inmuebles asegurando con la propia eficacia del registro, su recuperación y reduciendo el costo de las transacciones Inmobiliarias.

La inscripción de canales, carreteras, líneas férreas y demás obras públicas de igual índole, así como los terrenos destinados a cementerios, se inscribirán únicamente en el Catastro o como lo regule la Ley respectiva.

En ningún caso podrá practicarse inscripción alguna a favor de entidades carentes de personalidad jurídica.

Títulos no Inscribibles.

Arto 74- Los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer, no serán inscribibles y no tienen acceso al Registro.

Consentimiento del Titular.

Arto 75- Salvo en los casos expresamente autorizados en la Ley, no podrá producirse ninguna modificación de la situación registral sin el consentimiento de su titular o por resolución judicial firme con audiencia de éste.

No-convalidación.

Arto 76.- La inscripción no convalida los actos y contratos que sean nulos o anulables con arreglo a las leyes.

Titulo de la Sucesión Hereditaria.

Arto 77.- El título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, es el testamento y la declaración judicial de herederos.

Inscripción de Adjudicaciones Hereditarias.

Arto 78- No obstante lo expresado en el artículo anterior, para inscribir bienes, adjudicaciones y legados, deberá determinarse en escritura pública distinta al testamento o por sentencia judicial firme, los bienes o parte indivisa de los mismos que correspondan o se adjudiquen a cada titular o heredero.

Modo de hacer constar el Cumplimiento de Condiciones.

Arto 79.- El cumplimiento de las condiciones suspensivas, resolutorias o rescisorias de los actos o contratos inscritos, se hará constar en el Registro, bien por medio de una nota marginal, si se consuma la adquisición del derecho, bien por una nueva inscripción de quien corresponda, si la resolución o rescisión llega a verificarse.

Inscripción de bienes de Entidades Públicas.

Arto 80.- Los bienes inmuebles del Estado, Municipio y demás Entidades de Derecho Público, tanto públicos como particulares y ejidos, se inscribirán obligatoriamente en el Registro por medio de certificación expedida por la autoridad o funcionario a quien corresponda la custodia y administración del Patrimonio de los Bienes del Estado, en los términos establecidos en la legislación especial.

Plazo del asiento de Presentación de los Documentos

Arto 81- El asiento de presentación caducará treinta días calendario contados a partir de la fecha de presentación del documento al Registro, al que deberá adjuntarse el Certificado Catastral, Solvencia Municipal y boleta de pago del arancel registral.

Efectos del Asiento de Presentación

Arto 82- Aunque sólo se hubiere extendido el asiento de presentación del título traslativo de dominio, no podrá inscribirse ni anotarse otro título de la clase antes expresada durante el término de treinta días contados desde la fecha del asiento.

SECCION III

Carácter de la Inscripción.

Arto 83- La Constitución, modificación o extinción de los derechos sobre bienes registrados se produce para todo efecto legal con la inscripción del título respectivo en el correspondiente Registro Público.

La Inscripción tendrá carácter declarativo cuando las leyes así lo determinen.

Efectos de la Inscripción.

Arto 84- Inscrito o anotado preventivamente en el Registro Público de la Propiedad Inmueble cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o derechos reales constituidos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que fuera incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.


Contenido del Asiento de Inscripción Registral.

Arto 85- Toda inscripción expresará:

1. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles sujetos de inscripción o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, su medida superficial, nombre y número si constare en el título y plano topográfico de la finca cuya descripción deberá ser coincidente con la que resulte del título, suspendiendo el Registrador la inscripción en caso de discrepancia. El Registrador si lo estima procedente, podrá solicitar del interesado, aclaración catastral sobre la situación cartográfica de la finca. Esta se le remitirá en el plazo más breve posible. La medida superficial se expresará obligatoriamente con arreglo al sistema métrico decimal, sin perjuicio de hacer constar su equivalencia en las medidas del lugar.
2. La naturaleza, extensión y condiciones del derecho que se inscribe y su valor, si constare en el título.
3. La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción.
4. Los nombres, apellidos y generales de ley de los interesados o la denominación de la Sociedad, Corporación o persona jurídica que interviniere en el acto, contrato y el nombre, apellido y generales de ley de la persona de quien provengan los bienes.
5. La naturaleza del título que deba inscribirse y su fecha.
6. El nombre y residencia del Tribunal, Notario o funcionario que lo autorice.
7. La fecha de la presentación del titulo con expresión de la hora.
8. La firma del Registrador que implicará la conformidad de la inscripción.

Sistema de Folio Real

Arto 86- El Registro de la Propiedad Inmueble e Hipotecas se llevará por el sistema de folio real, abriendo un folio por cada finca.

Primera inscripción en el Registro

Arto 87- La primera inscripción del Registro será de dominio y se practicará con arreglo al procedimiento y requisitos previstos en esta Ley.

Los derechos reales limitativos no podrán tener acceso en el Registro sin que conste previamente el dominio sobre los mismos, no obstante los titulares de dichos derechos podrán, por el procedimiento que reglamentariamente se determine, solicitar la previa inscripción del título de dominio.

Numeración de las fincas.

Arto 88 Cada una de las fincas que se inscriba por primera vez se señalará con número diferente y correlativo.

A su vez, las inscripciones y anotaciones correspondientes a cada finca se señalarán también con una numeración correlativa y especial. Las cancelaciones se señalarán con el mismo número del asiento que se cancela.

Fincas especiales a los efectos de la inscripción.

Arto 89- Se considera como una sola finca para los efectos de la inscripción en el Registro, bajo un solo número:

1. Los pisos, habitaciones, locales y garajes pertenecientes a un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal cuya construcción esté concluida, o al menos comenzada, haciendo constar en este caso, necesariamente los elementos de los mismos, susceptibles de aprovechamiento independiente proyectados previa la inscripción del edificio en su conjunto.
2. Los diferentes derechos de uso exclusivo por períodos determinados de tiempo, debiendo constar previamente inscrito el edificio sobre el cual se hace efectivo tales derechos. En este caso, además del folio abierto al edificio en su conjunto, se abrirá un folio a cada cuota o derecho que atribuya un uso exclusivo.
3. Los conjuntos inmobiliarios sin perjuicio de la inscripción separada de cada uno de los edificios que lo integren.
4. Los patrimonios familiares, los que se inscribirán en la forma determinada por su legislación especial.
5. Las concesiones administrativas en la forma determinada en su legislación especial.
6. El aprovechamiento de aguas de acuerdo a su legislación especial.

Efectos de la determinación de los derechos inscritos.

Arto 90- Únicamente perjudicarán a tercero aquéllas cargas, gravámenes y demás derechos reales limitativos del dominio impuestos sobre las fincas a que afecten si están debidamente inscritos. En consecuencia, no tendrán valor alguno y deberán cancelarse de oficio las menciones de derechos reales susceptibles de inscripción separada y especial.

Principio de Tracto Sucesivo de las Inscripciones

Arto 91 Para inscribir o anotar títulos por lo que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.

En el caso de que no esté inscrito el derecho del transferente, pero del documento cuya inscripción se pretende, refleje los antecedentes del título previo de adquisición, se tomará la anotación preventiva que se refiere esta Ley, a instancia del interesado.

No obstante lo estipulado, no podrá inscribirse en el Registro ninguna cesión de derechos hereditarios, sin que previamente se haya procedido con la inscripción de la declaratoria de herederos.

Cuando en una partición de herencia verificada después del fallecimiento del heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste, los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas.

Consecuencias Procesales.

Arto 93- No podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de personas o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de cancelación de la inscripción correspondiente.

Tercería Registral.

Arto 94- En caso de secuestro, embargo preventivo, ejecutivo, o de ejecución de sentencias que recaigan contra bienes inmuebles o derechos reales determinados inscritos en el Registro, se sobreseerá todo procedimiento de ejecución respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas, en el instante en que conste en autos, por certificación del Registro, que dichos bienes o derechos, constan inscritos a favor de persona distinta de aquellas contra la cual se decreto el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredero del que aparece como dueño en el Registro.

Efectos de la no Inscripción.

Arto 95 Los títulos de dominio y demás derechos reales, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad Inmueble no perjudicarán a terceros.

Arto 96- La publicidad registral como publicidad de carácter jurídico acredita la titularidad de los inmuebles inscritos en el Registro, así como la libertad o la existencia de cargas y gravámenes existentes sobre los mismos. Únicamente mediante certificación expedida por el Registro podrá acreditarse en perjuicio de terceros, la libertad o gravamen de los derechos sobre los inmuebles o derechos reales.

Efectos de los Certificados Registrales.

Arto 97- El dominio, la libertad o gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales, sólo podrá acreditarse en perjuicio de tercero por certificación del Registro expedida por el Registrador titular, adjunto o certificador autorizado del correspondiente Registro Público.

SECCIÓN HI

Documentos objeto de Inscripción

Arto 98- En el Registro de Hipotecas se inscribirán los títulos en que se constituya, modifique o extinga algún derecho de Hipoteca y las células hipotecarias.

Asiento de Inscripción

Arto 99- El asiento de inscripción de las hipotecas deberá expresar, además de las circunstancias generales:

1. Los nombres, apellidos y calidades del deudor y del acreedor.
2. El monto del crédito sus plazos y condiciones, si el crédito causa intereses, la tasa de ellos y la fecha desde que deben correr.
3. Cita del número que tenga la finca hipotecada en el Registro de la Propiedad, tomo y folio en que se halle su descripción o la naturaleza del derecho real hipotecado con las demás circunstancias que lo caractericen.

Requisito previo de validez de la Hipoteca.

Arto 100.-Para que las hipotecas queden válidamente establecidas, se necesita la inscripción del título en el Registro Público, en cuya virtud se constituyan.

Inscripción de hechos modificativos de la hipoteca.

Arto 101- Todo hecho o convenio entre las partes que pueda modificar o anular la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la novación del contrato primitivo, la transacción, la renuncia de la deuda no surtirá efectos contra terceros, si no se hace constar en el Registro por medio de una inscripción nueva o de una cancelación total o parcial según los casos.

1.-La garantía se constituya con rango de primera hipoteca sobre el pleno dominio de la totalidad de la finca.
2.- El préstamo garantizado con esta hipoteca, no exceda del setenta y cinco por ciento del valor de tasación de la finca.
3.- La finca que se hipoteca, esté asegurada contra daños, en la forma que reglamentariamente se determine por el valor de la tasación.



Circunstancias de la inscripción:

Arto. 103- En la inscripción deberán constar las siguientes circunstancias:

1.- Deberán consignarse en la escritura pública, que expresará además de los requisitos generales, las relativas al número y valor de las cédulas que se emitan, como partes del crédito garantizado con la hipoteca. Serie o series a que corresponda, fecha de emisión, plazo y forma de amortización, la autorización obtenida para emitirlas; haciéndose constar expresamente, que la hipoteca se constituye a favor de los tenedores presente y futuros de las cédulas.
2.-Los requisitos de las cédulas deberá contener: la fecha y notario autorizante de la escritura, los datos de inscripción de la finca hipotecada en el Registro de la propiedad, su valor y la cantidad total que importa la hipoteca a que la cédula se refiere, el nombre y apellido de la persona del primer tenedor, la fecha y lugar de pago, la firma del Registrador y la del dueño hipotecado.



Rango de Primera Hipoteca.

Arto.104 Conforme a lo dispuesto a lo establecido en esta ley, solamente podrá constituirse hipoteca de cédula sobre bienes inmuebles que no estén gravados. En el caso que estuvieren gravados con otra y otras hipotecas o estuviese efecto a prohibición de disponer, condición resolutoria o cualquier otra limitación del dominio, habrá de procederse a la cancelación de unos y otros o a su proposición a la hipoteca que se constituye.

Lo anterior es sin perjuicio de otras formas de cédulas hipotecarias que establezcan otras normas jurídicas.

1. Las demandas sobre propiedad de determinados bienes inmuebles y cualesquiera otras que versen sobre propiedad de derechos reales o en que se pida la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real sobre inmuebles.
2. Las demandas sobre cancelación o rectificación de asientos del Registro, en el caso de los numerales 1 y 2 la anotación durará lo que dure el juicio y solo se cancelará por oficio del Juez o tribunal que este conociendo del caso.
3. El decreto de embargo, secuestro o prohibición de enajenación de bienes inscritos. Esta inscripción durará treinta días, y si dentro de este término no se presenta el embargo hecho para su inscripción, queda cancelada sin necesidad de declaratoria ni de asiento.
4. El mandamientos de embargo ejecutivo hecho efectivo en bienes raíces inscritos del deudor.
5. El mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes raíces del procesado en la vía civil o penal.
6. La sentencia ejecutoria, condenando al demandado al pago de una suma que deba exigirse por los trámites establecidos para la ejecución de las sentencias.
7. El decreto judicial que conforme al art. 1426 Pr. Declare procedente la retención de bienes inmuebles.
8. Los legatarios y acreedores del difunto en los bienes raíces de la herencia.
9. Los acreedores hereditarios y los acreedores testamentarios que demanden el beneficio de separación de bienes raíces pertenecientes al difunto.
10. Los títulos cuya inscripción no puede hacerse definitivamente por faltas subsanables. Esta inscripción dura seis meses y quedará de hecho cancelada si dentro de este término no se subsana el defecto.
11. Cuando se planteare por vía judicial la doble inmatriculación de cualquier finca o derecho
12. En todos aquellos supuestos en que se solicite la obtención de títulos de propiedad, regulados en la legislación especial.
13. Las que se soliciten en procedimiento de insolvencia o concurso para asegurar sus resultas.

Plazo general de duración.

Arto 106.- Las anotaciones preventivas a que se refiere el artículo anterior, tendrán un plazo de duración de dos años a contar desde la fecha de la práctica del asiento, sin perjuicio de los plazos especiales establecidos en esta Ley.

Extinción

Arto 107.- Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción definitiva. Transcurrido el término establecido, las anotaciones preventivas caducarán automáticamente, siendo canceladas a instancia de parte o de oficio por el Registrador. Se entenderá solicitada la cancelación, cuando se practique cualquier asiento o se expida certificación.


Prórroga de las anotaciones.

Arto 108.- Las anotaciones preventivas podrán prorrogarse por el plazo de un año, cuando así sea decretado por la misma autoridad judicial o administrativa que la hubiera ordenado, siempre y cuando esté vigente el asiento que se prorroga.

Plazo especial por defectos en el título.

Arto 109.- Las anotaciones preventivas por defectos en el título, según lo establecido en la presente Ley tendrán una duración de seis meses a contar desde su extensión, siempre y cuando esta sea solicitada dentro de la vigencia del asiento de presentación.








Circunstancias de las anotaciones.

Arto 110.- Las anotaciones preventivas contendrán las mismas circunstancias necesarias para la inscripción, si fuera posible.

No se practicará la anotación preventiva ordenada por autoridad judicial o administrativa, cuando del mandamiento que la ordene, no pueda avenirse al conocimiento de la finca o derecho que se trate de anotar, de las personas a quien les afecte, de la clase de procedimiento judicial o administrativo incoado, de la fecha y de su firmeza.

Efectos de la cancelación

Arto 114.- Las inscripciones definitivas no se extinguen en cuanto a terceros sino por su cancelación, o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho inscrito a favor de otra persona.

Extinción de inscripciones o anotaciones

Arto 115.- Se extinguen por el vencimiento de su plazo todas aquellas inscripciones o anotaciones que por su naturaleza tengan un plazo de vigencia, o que debiendo cumplir algún requisito, no se le hubiera cumplido dentro del plazo estipulado.


Efectos inscripción definitiva

Arto 116.- Las inscripciones provisionales y las anotaciones preventivas se extinguen como tales cuando se convierten en inscripciones definitivas.

Cancelación asientos del Registro

Arto 117.- Los asientos del Registro, originados en escritura pública, sólo se cancelarán en virtud de providencia ejecutoria, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual exprese su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus sucesores o representantes legales.

Formas de cancelación asientos

Arto 118.- Los asientos del Registro, que no se hayan originado en escritura pública y se tratare de cancelarlos sin convertirlos en inscripciones definitivas, podrán cancelarse mediante documentos de la misma especie que los que se hubieren presentado para hacer la anotación.

Cancelación de Asientos Ordenados Judicialmente

Arto 119.- Las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamientos judiciales sólo se cancelarán en virtud de resolución judicial firme que tenga las circunstancias mencionadas de acuerdo a lo establecido en la presente Ley.

Competencia para ordenar cancelación

Arto 120.- Será competente para ordenar la cancelación de una anotación preventiva, o su conversión en inscripción definitiva, el Juez o Tribunal que la haya mandado hacer, o el que le haya sucedido legalmente en el conocimiento del negocio que dio lugar a ella.

Tipos de cancelación

Arto 121.- Las cancelaciones que se practiquen podrán ser totales o parciales según corresponda o se solicite.

De la cancelación total

Arto 122.- Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso la cancelación total:

a) Cuando se extinga por completo el bien objeto de la inscripción o anotación preventiva;
b) Cuando se extinga por completo el derecho inscrito;
c) Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se haya hecho la inscripción;
d) Cuando se declare la nulidad de la inscripción por falta de alguno de sus requisitos esenciales.

De la Cancelación Parcial

Arto 123.- Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación parcial:

a) Cuando se reduzca el bien objeto de la inscripción o anotación preventiva;
b) Cuando se reduzca el derecho inscrito en beneficio del dueño de la cosa gravada

Nulidad de las Cancelaciones

Arto 124.- Podrá declararse nula la cancelación en perjuicio de tercero:

a) Cuando se declare falso, nulo o ineficaz el título en cuya virtud se hubiere hecho.
b) Cuando se haya verificado por error o fraude.
c) Cuando la haya ordenado un Tribunal incompetente.

Así mismo, deberá pedirse y anotarse preventivamente la demanda para que la nulidad que se declare en su día, perjudique al tercero.

Si al vencimiento del año no fuere aun exigible el legado o crédito, se considerará subsistente la anotación, hasta dos meses después del día en que pueda exigirse.

Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera.

Si después de cancelado se presentare el título subsanado en forma, el Registrador extenderá nuevo asiento de presentación en el Diario.

En los casos en que haya que solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar, conceda algún derecho, y se substanciará por los trámites del juicio correspondiente.

La acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real de que se derive.
En ningún caso, la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero, a título oneroso, de buena fe, durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.

La descripción del inmueble que resulte de la rectificación será utilizada validamente por los particulares en actos futuros.

Las personas que teniendo capacidad legal para ejercer el comercio, hacen de él su ocupación ordinaria, así como todos los que tienen abiertos almacenes, tiendas, bazares, boticas, pulperías, hoteles o fondas, cafés, cantinas u otros establecimientos semejantes; a las empresas de fábricas o manufacturas; a las empresas editoriales, tipográficas o de librería; a las empresas de transporte, fluvial o marítima; a las empresas de depósitos de mercaderías, provisiones o suministros y seguros de toda clase; los bancos, casa de préstamo y agencias de negocio o de comisiones; y en general, a todos los que habitualmente ejecutan operaciones regidas por el Código de Comercio.

Las sociedades extranjeras o las agencias o sucursales de estas, que dentro del territorio nacional ejerzan actos de comercio.

Igualmente corresponderá al Registro Mercantil la legalización de los libros de los comerciantes y cualesquiera otras funciones que le atribuyan las Leyes.

Podrá implementarse el Folio Personal Electrónico para cada comerciante, persona natural o jurídica, en el que se anotarán todo lo que la Ley ordena inscribir en el Registro Mercantil.

Los que no lo verificaren, quedarán sujetos a las penas siguientes:
1- No podrán pedir la inscripción de ningún documento en el registro, ni aprovecharse de sus efectos legales.
2- Las compañías comerciales o industriales no inscritas, no tendrán per-sonalidad jurídica.
3.— El Juez no dará curso a demanda de personas notoriamente conocidas como comerciantes, sin que se le presente certificación de estar inscritas como tales en el registro; y además, a los que sin tal requisito se presentaren, impondrá una multa, de Un Mil Córdobas de que será solidariamente responsable el abogado que represente al infractor.

d)La sentencia que declare la nulidad de un contrato social.

1° Nombre y apellido del comerciante,
2° Su edad
3° Su estado civil
4° Su nacionalidad
5° El domicilio
6° La clase de comercio u operaciones a que se dedique o haya de dedicarse,
7° La fecha en que deba comenzar a operar,
8° El título o nombre que, en su caso, tenga o haya de po-nerse al establecimiento.
9° Afirmación bajo su responsabilidad de que no se halla sujeto a la patria potestad, o de que si lo está, que tiene su peculio profesional o industrial, indicando cual es, y los bienes inmuebles que posea y que, por lo demás, no está comprendido en ninguna de las incapacidades gene-rales para contratar, ni en las especiales señaladas en el artículo 11 del Código de Comercio.

1° Nombre o Razón Social de la sociedad,
2° Su nacionalidad
3° Su domicilio
4° El objeto social o clase de comercio u operaciones a que se dedique,
5° El título o nombre que, en su caso, tenga o haya de po-nerse al establecimiento.
6° Capital Social
7° La fecha en que deba comenzar a operar,

8° Plazo de la sociedad
9° Nombre de los socios
10° Datos de las personas que integran la Junta Directiva.

Libros que debe llevar el Registro Mercantil

Arto. 152.- El Registro Mercantil deberá llevar los siguientes libros:
1. De Recepción de documentos o diario.
2. de Inscripciones
3. De índices que permitan una fácil localización de las personas a que se refieren las inscripciones que les corresponda efectuar.
4. Libro de Legalizaciones de Libros Contables autorizados a los comerciantes.
5. Libro de inscripción de prestamistas conforme la ley que los regula.

Asientos de inscripción

Arto. 153.- Los asientos de inscripción serán a manera de resumen, anotando los datos establecidos en la presente Ley y su Reglamento.




El Registro Mercantil es Público.
Arto. 154.- Tanto las personas como cualquier Entidad pública, podrá obtener información de sus asientos, en la forma y con las limitaciones establecidas en la presente Ley y su reglamento.

Creación del Centro Nacional de Información Registral
Arto. 155.-Con el fin de brindar una información precisa de los comerciantes, personas naturales o jurídicas, y de los actos que estos realizan y que son objeto de inscripción registral, se crea el Centro Nacional de Información Registral con sede en la Ciudad Capital.

El asiento de inscripción de las situaciones de limitación de capacidad de carácter permanente, estará vigente mientras no se decrete judicialmente su cancelación, por la resolución de rehabilitación de la persona incapacitada.

En el caso de que el Registrador se negara a admitir la apelación, el interesado con la constancia de negativa podrá recurrir de hecho ante el Director Nacional de Registros.

El notario o la parte interesada, deberá en el escrito de apelación expresar la dirección exacta para oír notificaciones donde pueda serle dirigida nota certificada o telegrama, dándole aviso de la resolución dictada. Si se omitiere tal requisito, las resoluciones se tendrán por notificadas veinticuatro horas después de dictadas, las que serán fichadas en la tabla de avisos correspondiente.

Transitorios

Arto 174.- Para efecto de la presente ley se consideran como disposiciones transitorias:

1. Los Registradores nombrados con anterioridad a la promulgación de esta ley, continuarán rigiéndose por el régimen laboral bajo el cual fueron contratados y continuarán en sus funciones, siempre que acrediten sus conocimientos en los Cursos de Capacitación especialmente destinados al efecto.

2. La utilización de nuevas tecnologías para la inscripción y/o expedición de certificaciones, copias o informes registrales, podrá hacerse en forma escalonada y gradual, de tal manera que pueda implementarse primero en unas oficinas registrales que en otras, de acuerdo a la infraestructura existente en cada región.

3. Para la expedición de certificaciones, se autoriza la utilización en forma inmediata a la promulgación de esta ley, del sistema de fotocopias, microfilm y de sistemas automatizados.

4. La integración de la información entre Catastro y Registro se hará en forma gradual según lo permita la tecnología y el levantamiento de la información catastral en el campo.

5. Mientras no se apruebe un arancel registral se seguirá aplicando la Ley de Aranceles del Registro Público, Decreto 40-91 y sus reformas.

6. Las personas que teniendo título de propiedad no lo han inscrito a la entrada en vigencia de la presente ley, pueden sin más requisito que la presentación del título anotarlo preventivamente en el respectivo Registro Público departamental. En este caso la anotación tendrá un plazo de vigencia de cinco años, tiempo durante el cual deberán inscribirlo definitivamente.

Aplicación de la Ley

Arto 175. Las disposiciones contenidas en esta ley se aplicarán a los títulos sujetos a inscripción formalizados y presentados después de su entrada en vigor.


Inscripciones y asientos anteriores.

Arto 176.- Todas las inscripciones y asientos practicados bajo el imperio de la legislación anterior que sean válidos con arreglo a ella surtirán todos sus efectos conforme a ella.

Reformatorias

Arto. 178.- Se reforman los artículos del 13 al 27 del Código de Comercio relacionado con el Registro Mercantil.



Derogatorias:

Arto 178.- La Presente Ley deroga las siguientes normas legales y reglamentarias:

1. Derogase el Título XXV del Libro Tercero del Código Civil “ Del Registro Público” y sus reformas,
2. Derogase el Reglamento del Registro Público de 1904 y sus reformas
3. Derogase la Ley N°80 Ley Sobre los Registros Públicos de la Propiedad Inmueble Mercantil. Publicada en la Gaceta No. 50 del 13 de Marzo de 1990. -
4. Derogase Decreto No. 240 Ley De la Reposición de Registros, Publicada en la Gaceta Diario Oficial no. 11 del 14 de Enero de 1980 y su reforma Decreto No. 533 Diario Oficial No. 232 del 9 de Octubre de 1980.
5. Derogase el Título XXIX Arto. 780 al 787 del Código de Procedimiento Civil (Modo de Proceder en la solicitud de título supletorio)

6. Cualquier otro Ley o reglamento que se oponga.


Vigencia:

Arto 179. - La presente Ley entrará en vigencia seis meses después de su publicación en la Gaceta Diario Oficial.

La presente Ley tiene por objeto la creación, regulación, organización, régimen administrativo, funcionamiento y procedimiento de los Registros Públicos integrados en el Sistema Nacional de Registros.

Créase el Sistema Nacional de Registros, adscrito a la Corte Suprema de Justicia, que podrá denominarse de forma abreviada SINARE, como una institución pública, con personalidad jurídica, patrimonio propio, duración indefinida, y autonomía administrativa, funcional y financiera, con domicilio en la ciudad de Managua; podrá establecer delegaciones en las cabeceras de los departamentos, de las Regiones Autónomas de la Costa Atlántica y municipios del país.

El Sistema Nacional de Registros está integrado por:

1. El Registro Público de la Propiedad, que comprende el de Inmuebles e Hipotecas, Naves y Aeronaves;
2. El Registro Público Mercantil;
3. El Registro Público de Personas; y
4. El Registro Público de Prendas

También se integrarán al SINARE otros Registros Públicos que se adscriban por disposición legal expresa.

El Sistema Nacional de Registros tiene como finalidad y objetivos:

1. Garantizar la seguridad jurídica registral en sus fases de procedimiento documental o material y publicitaria;
2. Agilizar los procedimientos generales de inscripción y cualquier otro procedimiento nacional;
3. Unificar el procedimiento registral, dándole coherencia y unidad en el ámbito nacional;
4. Facilitar a los usuarios los trámites de inscripción y de publicidad registral mejorando las técnicas y modernizando los sistemas de inscripción;
5. Propiciar la seguridad jurídica de créditos garantizados con bienes inmuebles o muebles asegurando su recuperación; y
6. Garantizar el funcionamiento e infraestructura técnica y operativa del Sistema Integrado de Información de Registro y Catastro.

El Patrimonio estará constituido por:

1. Los bienes y derechos que posea el Registro Público de la Propiedad Inmueble y Mercantil;
2. Todos los ingresos percibidos por los servicios que preste a los usuarios, sean estos públicos o privados bajo el control de la Corte Suprema de Justicia;
3. Los préstamos o donaciones que reciba;
4. En general, los demás bienes y recursos que adquiera a cualquier título y los que le sean transferidos para el desarrollo de sus objetivos. Incluyendo la partida presupuestaria que le asigne la Corte Suprema de Justicia.

Conforme la presente Ley son órganos de administración del Sistema Nacional de Registros los siguientes:
1. La Comisión Especial de Registros; y
2. La Dirección Nacional de Registros.

Le corresponden a la Corte Suprema de Justicia en pleno las facultades que le otorga la Ley No. 260, “Ley Orgánica del Poder Judicial” que en lo sucesivo de la Ley se denominará LOPJ.

Los Registros Públicos adscritos al SINARE se dirigen y administran por la Comisión Especial de Registros, que tiene carácter permanente y es nombrada por la Corte Suprema de Justicia, integrada por un mínimo de cuatro Magistrados o Magistradas.

La Comisión Especial de Registros tiene las siguientes facultades:

1. Proponer a la Corte Plena los candidatos a ocupar el cargo de Director o Directora Nacional de Registros y Director o Directora Nacional de Registros Adjunto;
2. Proponer a la Corte Plena la destitución del Director o Directora Nacional de Registros y Director o Directora Nacional de Registros Adjunto por la comisión de faltas muy graves y en virtud de expediente instruido al efecto por la misma Comisión, con audiencia del interesado y con los informes que se consideren necesarios;
3. Proponer a la Corte Plena el nombramiento y la destitución de Registradores y Registradoras Titulares y Auxiliares;
4. Emitir los reglamentos de funcionamiento y administrativos de los Registros Públicos;
5. Creación de los Registros Públicos según el ámbito territorial;
6. Negociar para aprobación de la Corte Suprema de Justicia convenios de cooperación técnica nacional e internacional para mejorar la calidad del servicio registral;
7. Dictar las normas técnicas que establezcan la política registral nacional con carácter vinculante;
8. Planificar, organizar, normar, dirigir y coordinar el funcionamiento de los Registros Públicos que integran el Sistema Nacional de Registros;
9. Aprobar las medidas de agilización y modernización de los Registros Públicos que integran el Sistema Nacional de Registros;
10. Supervisar la correcta ejecución de la función registral de acuerdo a la Ley;
11. Revisar y remitir a la Corte Plena el Presupuesto del Sistema Nacional de Registros para su aprobación definitiva;
12. Determinar la apertura de Registros Públicos departamentales o regionales adicionales; y
13. Las demás que señale la Ley.

Se crea la Dirección Nacional de Registros, con domicilio en la ciudad de Managua, capital de la República de Nicaragua. Su organización administrativa será determinada según el criterio de la Comisión Especial de Registros. Estará conformada:

1. Por el Director o Directora Nacional de Registros;
2. Por el Director Nacional de Registros Adjunto o la Directora Nacional de Registros Adjunta;
3. Por el personal administrativo determinado por el reglamento y disposiciones orgánicas de la función pública; y
4. Por el personal auxiliar y subalterno cuyo número sea acorde a las necesidades del servicio.

La Dirección Nacional de Registros y la Dirección Nacional de Registro Adjunta, estará a cargo de un Director o una Directora Nacional de Registros y un Director Nacional de Registros Adjunto o una Directora Nacional de Registros Adjunta cuyo nombramiento se efectuará por la Corte Suprema en Pleno por un periodo de cinco años, pudiendo ser confirmados según lo estipulado en el reglamento de la presente Ley.

Para poder ejercer la Dirección Nacional de Registros y la Dirección Nacional de Registros Adjunta, se requiere:

1. Ser nacional de Nicaragua;
2. Haber ejercido la Abogacía y el Notariado por al menos diez años;
3. Ser de reconocida solvencia moral e idoneidad profesional;
4. Haber cumplido treinta y cinco años de edad al momento de su nombramiento;
5. No haber sido suspendido en el ejercicio de la Abogacía o el Notariado, en los casos previstos en la LOPJ;
6. No ser militar en servicio activo o siéndolo, haber renunciado por lo menos doce meses antes de su nombramiento; y
7. No ser directivo de ningún partido político.

Son funciones del Director o de la Directora Nacional de Registros:

1. Presentar a la Comisión Especial de Registros el Proyecto del Presupuesto anual del SINARE;
2. Recomendar a la Comisión Especial de Registros la apertura de Registros Públicos departamentales o regionales;
3. Proponer a la Comisión Especial de Registros la estructura organizativa de la Dirección Nacional de Registros;
4. Ejecutar los acuerdos de la Comisión Especial de Registros;
5. Proponer a la Comisión Especial de Registros la ejecución de acciones que permitan la agilización de trámites y modernización de los Registros Públicos;
6. Proponer a la Comisión Especial de Registros para su aprobación, las normas técnicas que establezcan la política registral nacional;
7. Dictar las normas requeridas para la inspección, buena marcha y administración de los Registros Públicos;
8. Conocer como segunda y última instancia administrativa contra las resoluciones de los Registradores o Registradoras;
9. Promover la capacitación, profesionalización y especialización de los Registradores y demás personal de los Registros Públicos que integran el SINARE;
10. Nombrar al personal subalterno de la Dirección Nacional de Registros; y
11. Todas aquellas otras que la Ley señale.

El Director Nacional de Registros Adjunto o la Directora Nacional de Registros Adjunta sustituirán al Director o Directora Nacional durante sus ausencias de conformidad a lo que determine el Reglamento de esta Ley y deberá reunir los requisitos de nombramiento establecidos para aquél. Además ejercerá las funciones que le asigne o delegue el Director o la Directora Nacional de Registros.

En cada cabecera departamental o de la Región Autónoma de la Costa Atlántica, habrá por lo menos una Oficina de Registro Público. La Comisión Especial de Registros aprobará y determinará la apertura de oficinas de Registros Públicos departamentales o regionales adicionales.

La Corte Suprema de Justicia determinará el ámbito territorial de cada uno de los Registros Públicos.

Los Registros que integran el SINARE se llevarán y ordenarán por municipios conforme el sistema de procedimiento registral de inscripción establecido en esta Ley, previa delimitación del ámbito territorial registral.

Cada oficina del Registro Público estará a cargo de un Registrador o una Registradora que ejercerán sus funciones bajo su responsabilidad, de acuerdo a lo establecido en esta Ley y en la Ley No. 501, “Ley de Carrera Judicial”. Tendrán además el número de Registradores o Registradoras Titulares, Auxiliares y personal subalterno que se requiera para prestar un buen servicio. Cuando exista más de un Registrador o Registradora, el Director o la Directora Nacional de Registros designará al superior administrativo o jefe del personal subalterno.

Para optar al cargo de Registrador Público se requiere:

1. Ser nacional de Nicaragua;
2. Ejercer la Abogacía y el Notariado con reconocida probidad;
3. Estar en pleno goce de sus derechos civiles y políticos;
4. Tener como mínimo cinco años de ejercicio profesional conforme la LOPJ;
5. Haber aprobado el examen de idoneidad profesional que acredite el dominio sobre la materia de Derecho Registral elaborado para tal fin por la Dirección Nacional de Registros de acuerdo a la Ley de Carrera Judicial;
6. Haber cumplido treinta años de edad al momento de su nombramiento;
7. No haber sido suspendido en el ejercicio de la abogacía o el notariado de acuerdo a la LOPJ;
8. No ser militar en servicio activo y haber renunciado por lo menos doce meses antes de su nombramiento;
9. No estar incurso en ninguna de las incompatibilidades establecidas por la Ley.

Los Registradores y Registradoras serán nombrados por la Corte Plena de ternas que le presente la Comisión Especial de Registros, debiendo concurrir en ellos, los requisitos establecidos por la ley. Ejercerán sus funciones bajo la dependencia jerárquica de la Dirección Nacional de Registros.

Registradores y Registradoras son funcionarios que se organizan bajo su responsabilidad el Registro Público. El Registro Público percibirá los aranceles que se establezcan de conformidad al artículo 187 de la LOPJ y disposiciones complementarias.

Los Registradores y Registradoras, una vez efectuado su nombramiento por la Corte Suprema de Justicia en pleno, ingresarán en el Cuerpo de Registradores, que serán organizados por orden de antigüedad en un escalafón, que se formará por la Dirección Nacional de Registros y se actualizará anualmente. Existirá además un expediente personal de cada Registrador o Registradora en el que se hará constar todos los méritos y deméritos relativos a su ejercicio profesional de acuerdo a lo establecido en la Ley No 501 “Ley de Carrera Judicial”.

Los Registradores y las Registradoras, Titulares y Auxiliares estarán en la obligación de suscribir antes de la toma de posesión de su cargo una póliza de seguro de responsabilidad civil a favor del Estado para responder por los daños y perjuicios que éste tuviere que pagar a los particulares por lesiones inferidas a éstos en sus bienes, derechos e intereses a causa de las acciones y omisiones de estos funcionarios, salvo los casos de fuerza mayor o caso fortuito.

La cuantía del seguro será establecido en el Reglamento de esta Ley y el pago del mismo de acuerdo a los términos que se establezcan con la empresa de seguros.

Los Registradores y las Registradoras sólo podrán ser destituidos por la Corte Suprema de Justicia por la comisión de faltas muy graves y en virtud de expediente instruido al efecto por la Dirección Nacional de Registros, con audiencia del interesado y con los informes que se consideren necesarios.

Los Registradores y las Registradoras podrán pedir la excedencia voluntaria de conformidad con lo establecido en la Ley No. 501 “Ley de Carrera Judicial”.

El cargo de Registrador o Registradora es incompatible con cualquier otra función o empleo público o privado, a excepción de la docencia.

Los Registradores y Registradoras, Titulares y Auxiliares incurrirán en responsabilidad civil:

1. Por no asentar en el Diario, no inscribir o no anotar preventivamente los documentos que se presenten en el Registro en los plazos y formas establecidos en la presente Ley y su Reglamento;
2. Por error o inexactitud cometidos en los asientos de inscripción, anotación, cancelación y notas marginales;
3. Por no cancelar, sin fundado motivo alguna inscripción o anotación, u omitir el asiento de alguna nota marginal, en el término correspondiente conforme a lo establecido en la presente Ley y su Reglamento;
4. Por cancelar alguna inscripción, anotación preventiva o nota marginal, sin el documento público y los requisitos que exige esta Ley;
5. Por error u omisión en las certificaciones de inscripción o de libertad de gravamen de los inmuebles o Derechos Reales, en los Registros del SINARE o por no expedir las certificaciones en la forma establecida en esta Ley y su Reglamento;
6. Por inscribir títulos que no llenan los requisitos establecidos en la presente Ley; y
7. Por denegar la inscripción de títulos basados en criterios de calificación no establecidos en la presente Ley.

Los Registradores y Registradoras, Titulares y Auxiliares serán también responsables por los delitos que cometan en el ejercicio de sus funciones y tendrán además, responsabilidad disciplinaria por las irregularidades que cometan.

Al Director o Directora Nacional de Registros y al Director o Directora Nacional de Registros Adjuntos, les serán aplicables las disposiciones del párrafo anterior, cuando conozcan en apelación la denegación de inscripción de un documento.

Está prohibido al Director o Directora Nacional de Registros, Director o Directora Nacional Adjuntos, Registradores Titulares y Auxiliares:

1. Ejercer la Abogacía y el Notariado, aunque estén con licencia, salvo en causa propia;
2. Ausentarse del lugar donde ejerce el cargo, salvo en caso de vacaciones, licencia o autorización respectiva;
3. Actuar como consultores, apoderados o gestores de empresas públicas o privadas, nacionales o extranjeras. La violación de esta disposición causa la pérdida del cargo; y
4. Aceptar de los usuarios del Registro, o por cuenta de ellos, donaciones, obsequios o asignaciones testamentarias a su favor o de su cónyuge, compañero o compañera en unión de hecho estable, ascendientes, descendientes o hermanos.

La gravedad de la falta y su correspondiente sanción se aplicarán de acuerdo a lo establecido en la Ley No. 501 Ley de Carrera Judicial y su Reglamento.

Los Registros Públicos adscritos al SINARE aplicarán los siguientes principios registrales:

1. Inscripción;
2. Legalidad;
3. Rogación;
4. Prioridad;
5. Especialidad o determinación;
6. Tracto sucesivo;
7. Legitimación;
8. Fe pública registral; y
9. Publicidad.

La Prioridad se determina por la hora y fecha de presentación del documento en el Registro. Se considera como fecha de Inscripción para todos los efectos que deba producir, la del asiento de presentación que deberá constar en la inscripción misma.

Se extenderán dichos asientos por el orden diario en que se presenten los títulos, sin dejar claros ni huecos entre ellos y expresarán:

1. El nombre, apellido, domicilio y cédula de identidad del que presente el título;
2. La hora de su presentación;
3. La especie del título presentado, su fecha y autoridad o Notario o Notaria que lo suscriba;
4. La especie de derecho que se constituya, transmita, modifique o extinga por el título que se pretende inscribir;
5. La naturaleza de la finca o derecho real que sea objeto del título presentado, con expresión de su situación, su nombre y su número, si lo tuviere;
6. El nombre y apellido de la persona a cuyo favor se pretenda hacer la inscripción;
7. La firma del Registrador o Registradora y de la persona que presente el título, o de un testigo, si ésta no pudiere firmar.

El procedimiento registral se iniciará con la presentación del documento inscribible en el Registro a solicitud del que tenga interés legítimo o por su representante debidamente acreditado, con excepción de aquellos casos en que el Registrador o Registradora deba de actuar de oficio conforme a lo previsto en esta Ley o a instancia de autoridad competente en los casos autorizados por mandato de Ley expresa.

El asiento de presentación se practicará por la simple solicitud de la parte interesada y para ser recibidos los documentos por el Registro Público deberán cumplir los requisitos formales y de admisión exigidos conforme a las leyes propias de la materia que traten.

Los documentos otorgados en el extranjero serán inscribibles cuando se constate el cumplimiento de los requisitos formales y de admisión exigidos conforme a la Ley.

Se llevará un registro de los documentos presentados para su inscripción, según estricto orden de presentación, del cual se dejará constancia en el asiento respectivo del Libro Diario.

Una vez recibido un documento que afecte una inscripción, se dejará a la brevedad, constancia de ello relacionándolo, a fin que cualquier tercero, al efectuar un estudio registral, tenga noticia de la modificación o afectación presentada.

Para que puedan inscribirse, anotarse o cancelarse los documentos en el Registro Público, deberán constar en escritura pública, ejecutoria firme, documento administrativo o cualquier otro instrumento público o documento auténtico, expresamente autorizado por la Ley para ese efecto.

Previo a la realización de la inscripción y bajo su responsabilidad, el Registrador o Registradora verificará que el documento cumple con los requisitos formales y de fondo exigidos por la Ley, y procederá a inscribir, suspender o denegar su inscripción, anotación o cancelación correspondiente conforme los siguientes criterios:
En los documentos notariales:

1. Que la fecha de la escritura no sea anterior a la emisión de la serie y número del papel sellado del Protocolo;
2. Por lo que hace al Notario o Notaria autorizante: su nombre, apellidos y residencia así como el señalamiento de estar autorizado en el quinquenio correspondiente;
3. Que el inmueble a inscribir corresponda a la circunscripción del Registro;
4. Por lo que hace a los inmuebles objeto de la inscripción: su naturaleza, situación y linderos; la naturaleza, extensión, condiciones y cargas de cualquier derecho que se inscriba; la naturaleza del título y su fecha;
5. Que el que solicita la inscripción sea el interesado o apoderado;
6. Que se cumpla con el Tracto Sucesivo o sea que el transmitente sea conforme al asiento de inscripción y del título que se presenta;
7. Que no esté vigente una inscripción incompatible;
8. Por lo que hace a las personas que intervienen en el acto o contrato: sus nombres y apellidos, identificando a las personas naturales o jurídicas con la documentación que la ley especial establece, su capacidad y en caso de que uno de los contratantes haya comparecido en representación de otro si ésta fue debidamente acreditada; y
9. Que la escritura esté concurrida de todas las solemnidades que establece la Ley del Notariado y que se cumplan los requisitos de validez de acto o negocio jurídico exigidos por la ley de la materia.

En los documentos administrativos:

1. Que se verifique la competencia del órgano que dicta la resolución;
2. Que se verifique la legalidad y firmeza del acto;
3. Que se compruebe la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido;
4. Que se hayan cumplido las formalidades extrínsecas del documento presentado;
5. Que se hayan dado los trámites e incidencias esenciales del procedimiento;
6. Que exista relación del procedimiento con el titular registral;
7. Que establezca la inexistencia de los obstáculos que surjan del Registro.

En los documentos judiciales:

La calificación se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal; a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado; a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro.

En todo caso y para toda clase de documentos la calificación registral se extenderá a los obstáculos que surjan del Registro.

Los Registradores y Registradoras están en la obligación de acatar los criterios de calificación establecidos en la presente Ley.

Cuando el Registrador o la Registradora, en ejercicio de su función calificadora, detecte algún defecto en el documento inscribible que impida la práctica del asiento solicitado, lo manifestará a la parte interesada para que subsane la falta o el defecto durante la vigencia del asiento de presentación. Si no lo subsanare, o cuando éste fuere insubsanable, devolverá el documento a la parte interesada haciendo constar con razón al pie del título los motivos en que funda su decisión, expresando las normas legales en que se apoye y el recurso que cabe contra la misma.

La parte interesada podrá recurrir contra la calificación del Registrador o Registradora en la forma que determina la presente Ley. También podrá pedir que se tome la anotación preventiva por los defectos observados en el título o que resulten del Registro, cuando éstos sean subsanables.

La calificación del Registrador o Registradora será total y en un sólo acto. En la nota de calificación se consignarán con claridad y precisión la totalidad de los defectos advertidos que impidan la práctica del asiento.

El Registrador o Registradora será independiente en el ejercicio de su función calificadora. Si alguna autoridad, Juez o Funcionario, que no estuviere conociendo por la vía del recurso de Apelación la denegatoria de inscripción, le apremiase a practicar algún asiento que estime improcedente, lo pondrá en conocimiento de la Dirección Nacional de Registros, para que lo eleve a la Comisión Especial de Registro, quedando sin efecto todo procedimiento contra el Registrador o Registradora, en tanto no se resuelva por dicho órgano, con el previo informe de la Dirección Nacional de Registro.

En el Registro Público se practicarán asientos de presentación, anotación preventiva, notas marginales, inscripción, cancelación y referencia.

La inscripción de los documentos y la correspondiente confección de los asientos se hará con medios que se determine en la presente Ley, procurando garantizar la permanencia, preservación, protección de alteraciones o falsificaciones y recuperación de la información. Para lo anterior se podrán utilizar todos aquellos medios y herramientas que provean los avances tecnológicos.

No tendrá acceso al Registro ningún derecho que no esté perfectamente determinado en su extensión y contenido. Cuando los derechos a inscribirse pertenezcan a varios titulares, se precisará en el documento la porción de cada titular expresadas conforme la ley de medidas oficiales del Estado que permitan conocer con exactitud la ubicación y extensión de los mismos.

Los asientos del Registro se presumen exactos, veraces e íntegros, determinando el contenido y extensión de los derechos inscritos con carácter exclusivo y excluyente, razón por la cual al titular registral se le considera legitimado para actuar en el tráfico jurídico y en los procesos judiciales, en la forma en que el propio asiento determina. Esta protección se refiere a la existencia, titularidad, pertenencia del derecho, el título o causa de adquisición y el ejercicio y extensión del derecho.

Los asientos del Registro Público están bajo la protección y salvaguarda de los Tribunales de Justicia y producen todos sus efectos mientras no se declare judicialmente su inexactitud o nulidad.

Los títulos sujetos a inscripción que no estén debidamente anotados o inscritos, no perjudican a tercero sino desde la fecha de su presentación al Registro respectivo.

La inscripción de los documentos presentados deberá realizarse en un plazo no mayor de treinta días calendario a partir de la fecha de presentación.

La Dirección Nacional de Registros dictará las medidas de seguridad a efectos de garantizar la autenticidad de los documentos que se presentan, las cuales deberán ser acatadas por las personas solicitantes, so pena de no serles recibidos.

Únicamente pueden constituirse derechos por quien tenga inscrito su derecho en el Registro o por quien lo adquiera en el mismo instrumento.

Para la correcta, inequívoca y unívoca identificación de los titulares de derechos y obligaciones, además de su nombre, apellidos y generales, es obligatorio presentar su Cédula de Identidad Ciudadana. En el caso de abogados o abogadas con representación del titular de derechos deberá presentar además su carné de identificación extendido por la Corte Suprema de Justicia. La anterior disposición rige tanto para personas naturales como para los representantes legales o apoderados de las personas jurídicas.
En caso de personas extranjeras de tránsito por el país deberán presentar su pasaporte, y los extranjeros residentes en Nicaragua deberán presentar su Cédula de Residencia vigente.

Los Tribunales de Justicia no admitirán documentos susceptibles de inscripción de los que no se haya tomado razón en el Registro, si el objeto de la presentación ante el Tribunal fuera hacer efectivo en perjuicio de un tercero un derecho que debió ser inscrito.

La inscripción no convalida los actos o contratos inscritos que sean nulos o anulables conforme a la Ley. Sin embargo el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el Registro. Tal protección se producirá siempre que concurran las siguientes circunstancias:

1. Que sea tercero registral. Se entiende por tercero registral al tercer adquirente, es decir al derecho-habiente de un titular registral a título oneroso;
2. Que actúe de buena fe. Por buena fe se entiende el desconocimiento por el tercer adquirente de las causas resolutorias del derecho de su transmitente no publicadas por el Registro. La buena fe se presume siempre;
3. Que la transmisión sea a título oneroso, no gozando, en consecuencia, el adquirente a título gratuito de más protección que la que tuviera su causante o transferente; y
4. Que haya inscrito su derecho en el Registro.

Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no perjudicarán a tercero que haya inscrito su derecho.
Se exceptúan:
1. Las acciones de rescisión o resolución que deban su origen a causas que, habiendo sido estipuladas expresamente por las partes, consten en el Registro;
2. Las acciones rescisorias de enajenaciones en fraude de acreedores en los casos siguientes:

a. Cuando la segunda enajenación ha sido hecha a título lucrativo;
b. Cuando el tercero haya tenido conocimiento del fraude del deudor;
c. Cuando se esté en cualquiera de los casos comprendidos en el Capítulo II, Título III del Código Civil que trata del fraude de los actos jurídicos; y a los que se refiere dicho Capítulo en su artículo final.

Es obligación del SINARE velar por la conservación y seguridad de los asientos registrales; sin embargo, cualquier persona o entidad, podrá obtener información de sus asientos, con las limitaciones establecidas en esta Ley y en la forma que señale su Reglamento.

Una vez incorporada a la base de datos del Registro la información contenida en los libros físicos, no se permitirá el acceso directo a los mismos, salvo por justa causa a juicio del Registrador o Registradora bajo su responsabilidad, tomando las precauciones necesarias para mantener la integridad de los libros del Registro.

El Registrador o Registradora podrá negarse a expedir la información registral solicitada cuando considere que, la solicitud se dirige a la creación de bases de datos paralelas al contenido del Registro, poniendo nota al pie de la solicitud del interesado de las razones y circunstancias por las cuales toma dicha medida e informando de forma inmediata a la Dirección Nacional de Registros para tomar las medidas que correspondan.

La publicidad de los Registros en su aspecto formal se hará efectiva mediante certificaciones, informes o copias. Las certificaciones, informes o copias se emitirán por los medios tecnológicos establecidos en el Registro que permitan una rápida y eficiente expedición. La utilización de estos medios y herramientas serán aprobadas por la Dirección Nacional de Registros.

La certificación registral es un documento público que acredita el contenido del Registro.

Los Registradores y Registradoras, autorizados por la Corte Suprema de Justicia, podrán certificar en forma de copia auténtica o literal asientos registrales que constan en otras Oficinas Registrales, para lo cual deberán dejar constancia de esa circunstancia en el documento respectivo.

La Certificación expresará de una forma clara, sucinta y precisa el contenido de los asientos del Registro de acuerdo con la solicitud o mandamiento presentado y será firmada por el Registrador o Registradora Titular o Auxiliar en su caso.

Se expedirán certificaciones de forma literal o relacionada:

1. De los asientos de toda clase que existan en el Registro relativos a bienes y derechos que los interesados señalen;
2. De asientos determinados que los mismos interesados designen, bien fijando concretamente los que sean, o bien refiriéndose a los que existan de una o más especies sobre dichos bienes o derechos; y
3. Se librará certificación negativa de no existir asiento de especie determinada, sobre bienes o derechos señalados o a cargo de ciertas personas

Cada uno de los Registros Públicos adscritos al SINARE llevarán obligatoriamente los siguientes libros o sistemas:

1. De recepción de documentos o diario;
2. De inscripciones; y
3. De índices.

El Reglamento determinará el contenido de la información adicional a la establecida en la presente ley para cada libro o sistema según el tipo de registro de que se trate.

Los libros podrán llevarse en papel o en cualquier otro soporte de acuerdo a la moderna tecnología establecida en el Registro, siempre que se garantice su seguridad y eficiencia.

Los asientos registrales efectuados en esos medios surtirán los efectos jurídicos derivados de la publicidad registral y tendrán plena validez y autenticidad.

Los errores cometidos en los asientos a que se refiere la presente Ley podrán ser materiales o de concepto.

Se entenderá que se comete error material, cuando sin intención conocida se escriban unas palabras por otras, se omita la expresión de alguna circunstancia formal de los asientos, o se equivoquen los nombres propios o las cantidades al copiarla del título, sin cambiar por eso el sentido general de la inscripción o asiento de que se trate ni el de ninguno de sus conceptos.

Los Registradores o Registradoras, podrán rectificar por sí y bajo su responsabilidad, los errores materiales cometidos:

1. En los asientos principales de inscripción, anotación preventiva o cancelación cuyos respectivos documentos se conserven en el Registro;
2. En los asientos de presentación y notas marginales, aunque los documentos no existan en las oficinas del Registro, siempre que la inscripción principal respectiva baste para dar a conocer el error y sea posible rectificarlo por ella.

Los Registradores o Registradoras no podrán rectificar sin la conformidad del interesado que posee el documento inscrito, o sin una providencia judicial en su defecto, los errores materiales cometidos:

1. En las inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones cuyos documentos no existan en el Registro;
2. En los asientos de presentación y notas marginales cuando dichos errores no puedan comprobarse por las inscripciones principales respectivas, y no existan tampoco los documentos en la oficina del Registro.

Los errores materiales, no podrán salvarse con enmiendas, tachas, raspaduras, ni por otro medio que un asiento nuevo en el cual se exprese y rectifique claramente el error cometido en el anterior, a no ser que el error se advierta antes de ser firmado el asiento y pueda subsanarse en éste con claridad mediante la oportuna confrontación.

Se entenderá que se comete error de concepto, cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el documento, se altere o varíe su sentido.

Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador o Registradora, o bien en una providencia judicial que así lo ordene.
Los mismos errores cometidos en asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlos a conocer, podrá rectificarlos el Registrador o Registradora.

Los errores de concepto se rectificarán por medio de una nueva inscripción, la cual se hará mediante la presentación del mismo documento ya inscrito, si el Registrador reconociere su error o el Juez o Tribunal lo declarare; y en virtud de un documento nuevo si el error fuere producido por la redacción vaga, inexacta o ambigua del documento primitivo, y las partes convinieren en ello, o lo declarare así una sentencia judicial.

El Registrador, Registradora o cualquiera de los interesados en una inscripción, podrá oponerse a la rectificación que otro solicite por causa de error de concepto, siempre que a su juicio esté conforme el concepto que se suponga equivocado con el correspondiente en el documento a que la inscripción se refiere. La cuestión que se suscite con este motivo se decidirá en juicio ordinario.

Todos los gastos que origine la rectificación serán a cargo del Registrador o Registradora que hubiere cometido el error.

El concepto rectificado no surtirá efecto en ningún caso, sino desde la fecha de la rectificación, sin perjuicio del derecho que puedan tener los terceros para reclamar judicialmente contra la falsedad o nulidad del título a que se refiere el asiento que contenía el error de concepto o del mismo asiento. En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por el tercero a título oneroso de buena fe, durante la vigencia del asiento inexacto.

El Registro Público de la Propiedad Inmueble, es una institución, que asegura el tráfico jurídico sobre los bienes inmuebles, la eficacia de las garantías que recaen sobre los mismos, la protección de adquirentes y acreedores, la defensa y legitimación de las titularidades inscritas y su publicidad.

El Registro de la Propiedad Inmueble tiene por objeto:

1. La inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles; y
2. Propiciar la seguridad jurídica de créditos garantizados con bienes inmuebles o muebles asegurando su recuperación.

En el Registro de la Propiedad Inmueble se inscribirán, anotarán o cancelarán:

1. Los actos y contratos traslativos, constitutivos, modificativos, extintivos y declarativos relativos al dominio así como el usufructo, uso, habitación, servidumbres, promesas de venta, anticresis, derecho de superficie, propiedad horizontal, multipropiedad y conjuntos inmobiliarios, así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que sin tener nombre propio en derecho modifique en el instante o en el futuro algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales;
2. Los títulos en que conste el arrendamiento de inmuebles pueden o no inscribirse para los efectos del artículo 2949 del Código Civil; y
3. Los títulos constitutivos de promesas de compra o de venta, deberán inscribirse como anotaciones preventivas para cerrar el tráfico jurídico de la finca respecto de las enajenaciones durante el plazo establecido en el contrato.

La inscripción de canales, carreteras, líneas férreas y demás obras públicas de igual índole, así como los terrenos destinados a cementerios, se inscribirán en el Registro Público y en cualquier otra institución que determine la Ley.

Los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer, no serán inscribibles y no tienen acceso al Registro.

Salvo en los casos expresamente autorizados en la Ley, no podrá producirse ninguna modificación de la situación registral sin el consentimiento de su titular o sin resolución judicial firme con audiencia de éste.

La inscripción no convalida los actos y contratos que sean nulos o anulables con arreglo a las leyes. Sin embargo, el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o transferente.

El título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro de la Propiedad Inmueble, es el Testamento y la Declaratoria de Herederos.

No obstante lo expresado en el artículo anterior, para inscribir derechos hereditarios y legados, deberá determinarse con exactitud en escritura pública distinta al testamento o por sentencia judicial firme, los bienes o parte indivisa de los mismos que correspondan o se adjudiquen a cada titular o heredero.

Los títulos en que se modifiquen los derechos reales sobre la finca, cuando dichas modificaciones se sometan a condición suspensiva, deben inscribirse a través de una anotación preventiva cuya vigencia estará determinada por el cumplimiento de la condición.
Por su parte, los títulos en que se modifique los derechos reales sobre la finca, cuando dichas modificaciones se sometan a condición resolutoria, deben inscribirse de la siguiente manera: el derecho real de que se trate, se practicará en un asiento de inscripción definitiva y la condición se inscribirá en nota marginal.

Si se consuma la adquisición del derecho por cumplimiento de la condición suspensiva, a instancia de la parte interesada, el Registrador procederá al traslado del derecho real perfeccionado a asiento de inscripción definitiva.

Si se resuelve el derecho por el cumplimiento de la condición resolutoria, a instancia de la parte interesada y la presentación del documento acreditativo, el Registrador procederá a cancelar el asiento de inscripción definitiva y de la nota marginal.

Los derechos reales sobre bienes inmuebles cuyo titular es el Estado, los Municipios y demás entidades de Derecho Público, se inscribirán obligatoriamente en el Registro por medio de certificación expedida por la autoridad o funcionario a quien corresponda la custodia y administración de los mismos según las disposiciones establecidas en la Ley.

El procedimiento de inscripción iniciará con el asiento de presentación del documento que contenga la constitución, modificación o extinción de derechos reales, por parte de quien tenga legítimo interés de que se practique la inscripción. Se entenderá que está legitimado y tiene interés legítimo, el transmitente del derecho, el adquirente del derecho o sus representantes legales debidamente acreditados según la ley y que conste que tienen facultad para solicitar la inscripción.
El asiento de presentación caducará treinta días calendario contados a partir de la fecha de presentación del documento al Registro, podrá ser prorrogable por treinta días más cuando de la calificación del título por el Registrador resultare suspensión del proceso por causas subsanables.

Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces, lo mismo que el de las naves, por la inscripción del título en el Registro de la Propiedad.

De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de herencia, usufructo, uso, habitación, servidumbres activas, hipoteca, anticresis y demás derechos reales constituidos sobre inmuebles.

La tradición de las minas se efectuará también por la inscripción en el Registro, conforme los requisitos que exige la ley de la materia.

Las concesiones de obras públicas, las asignaciones de uso que el Estado hace a sus instituciones y a los particulares y las que se otorguen de conformidad con la Ley No. 690, “Ley para el Desarrollo de las Zonas Costeras”, deben inscribirse como derechos reales en el Registro de Propiedad.

Inscrito o anotado preventivamente en el Registro Público de la Propiedad Inmueble cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o derechos reales constituidos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que fuera incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.

Toda inscripción expresará:

1. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles sujetos de inscripción o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, su medida superficial, nombre y número si constare en el título y plano topográfico de la finca cuya descripción deberá ser coincidente con la que resulte del título, suspendiendo el Registrador o Registradora la inscripción en caso de discrepancia. El Registrador o Registradora si lo estima procedente, podrá solicitar del interesado, aclaración catastral sobre la situación cartográfica de la finca. Esta se le remitirá en el plazo más breve posible. La medida superficial se expresará obligatoriamente con arreglo al sistema métrico decimal;
2. La naturaleza, extensión y condiciones del derecho que se inscribe y su valor, si constare en el título;
3. La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción;
4. Los nombres, apellidos y generales de ley de los interesados o la denominación de la Sociedad, Corporación o persona jurídica que interviniere en el acto, contrato y el nombre, apellido y generales de ley de la persona de quien provengan los bienes;
5. La naturaleza del título que deba inscribirse y su fecha;
6. El nombre y residencia del Tribunal, Notario o funcionario que lo autorice;
7. La fecha de la presentación del título con expresión de la hora; y
8. La firma del Registrador que implicará la conformidad de la inscripción.

El Registro de la Propiedad Inmueble e Hipotecas se llevará por el sistema de folio real, abriendo un folio por cada finca, en el cuál se inscribirá o anotarán todos los actos que afecten los derechos reales recaídos sobre la finca.

La primera inscripción en el Registro sobre un bien inmueble será la del documento en que se constituya el dominio y se practicará con arreglo al procedimiento y requisitos previstos en esta Ley. Ninguna autoridad judicial podrá adjudicar derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén inscritos a favor de quien ha resultado afectado en el juicio correspondiente.
Los derechos reales limitados no podrán tener acceso al Registro sin que conste previamente el dominio sobre los mismos.

Cada una de las fincas que se inscriba por primera vez se señalará con número diferente y correlativo.

A su vez, las inscripciones y anotaciones correspondientes a cada finca se señalarán también con una numeración correlativa y especial. Las cancelaciones se señalarán con el mismo número del asiento que se cancela.

Se considera como una sola finca para los efectos de la inscripción en el Registro bajo un solo número:

1. Los pisos, habitaciones, locales y garajes pertenecientes a un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal cuya construcción esté concluida, o al menos comenzada, haciendo constar en este caso, necesariamente los elementos de los mismos, susceptibles de aprovechamiento independiente proyectados previa la inscripción del edificio en su conjunto;
2. Los diferentes derechos de uso exclusivo por períodos determinados de tiempo, debiendo constar previamente inscrito el edificio sobre el cual se hace efectivo tales derechos. En este caso, además del folio abierto al edificio en su conjunto, se abrirá un folio a cada cuota o derecho que atribuya un uso exclusivo;
3. Los conjuntos inmobiliarios sin perjuicio de la inscripción separada de cada uno de los edificios que lo integren;
4. Los patrimonios familiares, los que se inscribirán en la forma determinada por su legislación especial;
5. Las concesiones administrativas en la forma determinada en su legislación especial; y
6. El aprovechamiento de aguas de acuerdo a su legislación especial.

Únicamente perjudicarán a tercero aquéllas cargas, gravámenes y demás derechos reales limitativos del dominio impuestos sobre las fincas a que afecten si están debidamente inscritos. En consecuencia, no tendrán valor alguno y deberán cancelarse de oficio las menciones de derechos reales susceptibles de inscripción y especial.

Para inscribir o anotar títulos por lo que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores o Registradoras denegarán la inscripción solicitada.

En el caso de que no esté inscrito el derecho del transferente, pero del documento cuya inscripción se pretende, refleje los antecedentes del título previo de adquisición, se tomará la anotación preventiva que se refiere esta Ley, a instancia del interesado.

No será necesaria la previa inscripción, para inscribir los documentos otorgados por los herederos del causante, cuando ratifiquen contratos privados otorgados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste.

No obstante lo estipulado, no podrá inscribirse en el Registro ninguna cesión de derechos hereditarios, sin que previamente se haya procedido con la inscripción de la declaratoria de herederos.

Cuando en una partición de herencia verificada después del fallecimiento del heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste, los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas.

La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se verificará mediante resolución judicial recaída en juicio declarativo ordinario que así lo ordene.

No podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de personas o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de cancelación de la inscripción correspondiente.

En caso de secuestro, embargo preventivo, ejecutivo, de ejecución de sentencias que recaigan contra bienes inmuebles o derechos reales determinados inscritos en el Registro, se sobreseerá todo procedimiento de ejecución respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas, en el instante en que conste en autos, por certificación del Registro, que dichos bienes o derechos, constan inscritos a favor de persona distinta de aquellas contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredero del que aparece como dueño en el Registro.

Los títulos sujetos a inscripción que no estén inscritos, no perjudican a terceros, sino desde la fecha de su presentación en el Registro. Se consideran como terceros aquellos que no han sido parte en el acto o contrato a que se refiere la inscripción.

La publicidad registral como publicidad de carácter jurídico, acredita la titularidad de los inmuebles inscritos en el Registro, así como la libertad o la existencia de cargas y gravámenes existentes sobre los mismos. Mediante certificación expedida por el Registro podrá acreditarse en perjuicio de terceros, la libertad o gravamen de los derechos sobre los inmuebles o derechos reales.

El dominio, la libertad de gravamen o gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales, sólo podrán acreditarse en perjuicio de tercero por certificación del Registro expedida por el Registrador o Registradora Titular o Auxiliar.

En el Registro de Hipotecas se inscribirán los títulos en que se constituya, modifique o extinga algún derecho de Hipoteca y las cédulas hipotecarias.

El asiento de inscripción de las hipotecas deberá expresar, además de las circunstancias generales:
1. Los nombres, apellidos y calidades del deudor y del acreedor;
2. El monto del crédito, sus plazos y condiciones, si el crédito causa intereses, la tasa de ellos y la fecha desde que deben correr; y
3. Cita del número que tenga la finca hipotecada en el Registro de la Propiedad, tomo y folio en que se halle su descripción o la naturaleza del derecho real hipotecado con las demás circunstancias que lo caractericen.

Para que las hipotecas queden válidamente establecidas, se necesita la inscripción del título en el Registro Público, en cuya virtud se constituyan.

Todo hecho o convenio entre las partes que pueda modificar o anular la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la novación del contrato primitivo, la transacción, la renuncia de la deuda no surtirá efectos contra terceros, si no se hace constar en el Registro por medio de una inscripción nueva o de una cancelación total o parcial según los casos.

En cuanto a las cédulas hipotecarias, para que puedan inscribirse será necesario que la garantía se constituya con rango de primera hipoteca sobre el pleno dominio de la totalidad de la finca.

En la inscripción deberán constar las siguientes circunstancias:
1. Deberán consignarse en la escritura pública, que expresará además de los requisitos generales, las relativas al número y valor de las cédulas que se emitan, como partes del crédito garantizado con la hipoteca. Serie o series a que corresponda, fecha de emisión, plazo y forma de amortización, la autorización obtenida para emitirlas, haciéndose constar expresamente, que la hipoteca se constituye a favor de los tenedores presentes y futuros de las cédulas;
2. Los requisitos de las cédulas deberán contener: la fecha y notario autorizante de la escritura, los datos de inscripción de la finca hipotecada en el Registro de la Propiedad, su valor y la cantidad total que importa la hipoteca a que la cédula se refiere, el nombre y apellido de la persona del primer tenedor, la fecha y lugar de pago, la firma del Registrador o Registradora y la del dueño hipotecado; y
3. Presentada la escritura de cancelación total o parcial al Registro Público, el Registrador o Registradora pondrá al pie de dicha escritura la razón de cancelación total o parcial según sea del caso, lo mismo hará en cada una de las cedulas hipotecarias que respaldan el valor de la obligación.

Conforme a lo establecido en esta Ley, solamente podrá constituirse hipoteca de cédula sobre bienes inmuebles que no estén gravados. En el caso que estuvieren gravados con otra u otras hipotecas o estuviesen afectos a prohibición de disponer, condición resolutoria o cualquier otra limitación del dominio, habrá de procederse a la cancelación de unos y otros o a su proposición a la hipoteca que se constituye.

Lo anterior es sin perjuicio de otras formas de cédulas hipotecarias que establezcan otras normas jurídicas.

Presentado un título o documento que afecte un bien o derecho inscrito, este se anotará preventivamente en él, a efectos de dar aviso a terceros. Se podrán anotar preventivamente con sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:
1. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles, o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real;
2. Las demandas sobre cancelación o rectificación de asientos del Registro, durará lo que persista el juicio y solo se cancelará por oficio del Juez o Tribunal que este conociendo del caso;
3. El decreto de embargo, secuestro o prohibición de enajenación de bienes inscritos. Esta inscripción durará treinta días, y si dentro de este término no se presenta el embargo hecho para su inscripción, queda cancelada sin necesidad de declaratoria ni de asiento;
4. El mandamiento de embargo ejecutivo hecho efectivo en bienes raíces inscritos del deudor;
5. El mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes raíces del procesado en la vía civil o penal;
6. La sentencia ejecutoria, condenando al demandado al pago de una suma que deba exigirse por los trámites establecidos para la ejecución de las sentencias;
7. El decreto judicial que conforme al artículo 1426 Pr. declare procedente la retención de bienes inmuebles;
8. Los derechos sobre bienes raíces de la herencia, pertenecientes al legatario y acreedores del causante;
9. El beneficio de separación de bienes raíces pertenecientes al causante que demanden los acreedores hereditarios y testamentarios;
10. Los títulos cuya inscripción no puede hacerse definitivamente por faltas subsanables. Esta inscripción dura seis meses y quedará de derecho cancelada si dentro de este término no se subsana el defecto;
11. Las demandas judiciales por doble inmatriculación de las fincas o derechos reales recaídas sobre las mismas; y
12. Las que se soliciten en procedimiento de insolvencia o concurso para asegurar sus resultas.

Las anotaciones preventivas a que se refiere el artículo anterior, tendrán un plazo de duración de dos años a contar desde la fecha de la práctica del asiento, sin perjuicio de los plazos especiales establecidos en esta Ley.

Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción definitiva. Transcurrido el término establecido, las anotaciones preventivas caducarán automáticamente, siendo canceladas a instancia de parte o de oficio por el Registrador o Registradora. Se entenderá solicitada la cancelación, cuando se solicite la práctica de cualquier asiento.

Las anotaciones preventivas podrán prorrogarse indefinidamente cuando así sea decretado por la misma autoridad judicial o administrativa que la hubiera ordenado, siempre y cuando esté vigente el asiento que se prorroga.

Las anotaciones preventivas por defectos en el título, según lo establecido en la presente Ley tendrán una duración de seis meses a contar desde su extensión, siempre y cuando esta sea solicitada dentro de la vigencia del asiento de presentación.

Las anotaciones preventivas contendrán las mismas circunstancias necesarias para la inscripción, si fuera posible.

No se practicará la anotación preventiva ordenada por autoridad judicial o administrativa, cuando del mandamiento que la ordene, no pueda conocerse la identificación de la finca o derecho que se trate de anotar, de las personas a quien les afecte, de la clase de procedimiento judicial o administrativo incoado, de la fecha y de la firmeza del acto.

No podrán practicarse anotaciones preventivas de carácter genérico. La resolución judicial que la ordene, deberá expresar con claridad, las fincas o derechos afectados, y la cuantía u obligación de que respondan todas ellas o su distribución en el caso de que se hubiese efectuado.

Los bienes inmuebles o derechos reales sobre los cuales se hubiere practicado una anotación preventiva, podrán ser enajenados o gravados, sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación.

Quien pudiendo pedir la anotación preventiva de su derecho dejare de hacerlo, no podrá después anotarlo o inscribirlo a su favor, en perjuicio de tercero que haya inscrito el mismo derecho por haberlo adquirido de persona que según el Registro tenía facultades para transmitirlo.

Las inscripciones no se extinguen en cuanto a terceros sino por su cancelación, o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho inscrito a favor de otra persona.

Se extinguen por el vencimiento de su plazo todas aquellas inscripciones o anotaciones que por su naturaleza tengan un plazo de vigencia, o que debiendo cumplir algún requisito, no se le hubiera cumplido dentro del plazo estipulado.
Las inscripciones provisionales y las anotaciones preventivas se extinguen como tales cuando se convierten en inscripciones definitivas.

Las inscripciones o anotaciones preventivas, hechas en virtud de escritura pública, no se cancelaran sino por providencia ejecutoria, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual exprese su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus sucesores o representantes legales.
Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva.
Si constituida la inscripción o anotación por escritura pública, procediere su cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, podrá el otro interesado exigirla en juicio ordinario.

Lo dispuesto en el presente artículo se entiende sin perjuicio de las normas especiales que sobre determinadas cancelaciones se comprenden en esta Ley.

Los asientos del Registro, que no se hayan originado en escritura pública y se tratare de cancelarlos sin convertirlos en inscripciones definitivas, podrán cancelarse mediante documentos de la misma especie que los que se hubieren presentado para hacer la anotación.

Las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamientos judiciales solo se cancelarán en virtud de resolución judicial firme. Si los interesados convinieren válidamente en su cancelación, acudirán al Juez o Tribunal competente por medio de un escrito manifestándolo así; y después de ratificarse en su contenido, si no hubiere ni pudiere haber perjuicio para tercero, se dictará providencia ordenando la cancelación. También, dictará el Juez o el Tribunal la misma providencia cuando sea procedente aunque no consienta en la cancelación la persona en cuyo favor se hubiere hecho.

Será competente para ordenar la cancelación de una anotación preventiva, o su conversión en inscripción definitiva, el Juez o Tribunal que la haya mandado hacer, o el que le haya sucedido legalmente en el conocimiento del negocio que dio lugar a ella.

Las cancelaciones que se practiquen podrán ser totales o parciales según corresponda o se solicite.

Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total:

1. Cuando se extinga por completo el bien objeto de la inscripción o anotación preventiva;
2. Cuando se extinga por completo el derecho inscrito;
3. Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se haya hecho la inscripción; y
4. Cuando se declare la nulidad de la inscripción por falta de alguno de sus requisitos esenciales.

Podrá pedirse y deberá decretarse cancelación parcial cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción, o cuando el derecho real se reduzca a favor del dueño de la finca gravada.

Será nula la cancelación:
1. Cuando no dé claramente a conocer la inscripción o anotación cancelada;
2. Cuando no exprese el documento en cuya virtud se haga la cancelación, los nombres de los otorgantes, del Notario o del Tribunal, en su caso, y la fecha del otorgamiento o expedición;
3. Cuando se exprese el nombre de la persona a cuya instancia o con cuyo consentimiento se verifique la cancelación;
4. Cuando haciéndose la cancelación a nombre de persona distinta de aquella a cuyo favor estuviere hecha la inscripción o anotación, no resultare de la cancelación la representación con que haya obrado dicha persona;
5. Cuando en la cancelación parcial no dé a conocer claramente la parte del inmueble que haya desaparecido, o la parte de la obligación que se extinga y que subsista;
6. Cuando no contenga la fecha de la presentación en el Registro del título en que se haya convenido o mandado a cancelar.

Podrá declararse nula la cancelación en perjuicio de tercero:

1. Cuando se declare falso, nulo o ineficaz el título en cuya virtud se hubiere hecho;
2. Cuando se haya verificado por error o fraude; y
3. Cuando la haya ordenado un Juez o un Tribunal incompetente.

Así mismo, deberá pedirse y anotarse preventivamente la demanda para que la nulidad que se declare en su día, perjudique a tercero.

La anotación a favor del acreedor de la herencia o del legatario que no fuera de especie, caducará al año de su fecha, y en consecuencia, deberá cancelarse de oficio.

Si al vencimiento del año no fuere aun exigible el legado o crédito, se considerará subsistente la anotación, hasta dos meses después del día en que pueda exigirse.

La hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad deberá cancelarse de oficio por el Registrador o Registradora pasados diez años contados a partir del vencimiento del plazo de la obligación.

El Registrador o Registradora deberá publicar los asientos cancelados de forma mensual en la Tabla de Avisos de la oficina registral correspondiente.

La cancelación de las inscripciones o anotaciones preventivas extinguen, en cuanto a tercero, los derechos inscritos a que afecte.

Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera.

La cancelación de toda inscripción contendrá necesariamente las circunstancias siguientes:

Cuando se trate de cancelación parcial el asiento deberá reflejar con claridad:

1. Cuál era la cabida o extensión superficial originalmente inscrita;
2. En qué parte de la cabida o extensión superficial se reduce la finca matriz o el derecho; y
3. Cuál es la cabida o extensión superficial remanente.

La nulidad de las cancelaciones de acuerdo a lo establecido a la presente Ley no perjudicará el derecho adquirido por un tercero protegido por la fe pública registral.

Transcurrido el término de treinta días que dura el asiento de presentación sin haber inscrito o anotado el título presentado, el Registrador o Registradora cancelará de oficio dicho asiento.
Si después de cancelado se presentare el título subsanado en forma, el Registrador o Registradora extenderá nuevo asiento de presentación en el Diario.

En el Registro de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de notas marginales:

1. Modificativas de derechos inscritos;
2. De notificación jurídica; y
3. De coordinación de asientos.

Se hará constar con nota al margen de la correspondiente inscripción de dominio, o derecho afectado, el cumplimiento o incumplimiento de las condiciones suspensivas o resolutorias de los actos y contratos inscritos.

Las notas marginales de notificación jurídica, publican en perjuicio de tercero, la existencia de procedimientos judiciales o administrativos, así como cualquier actuación urbanística que afecte a la extensión y contenido de los asientos a cuyo margen se hacen constar.

Las notas marginales de coordinación registral, tienen por finalidad conectar asientos, aclarar circunstancias de los derechos inscritos o hacer constar hechos o actos que complementen la extensión y contenido de aquellos.

Todas las notas marginales cualquiera que sea su clase así como su cancelación cuando proceda, serán firmadas por el Registrador o la Registradora, Titulares o Auxiliares, en los términos establecidos en esta Ley, su Reglamento o en Leyes especiales.

Cuando proceda la cancelación de alguna nota marginal, se hará por medio de otra nota que así lo declare, lo más cerca posible de la nota que cancela.

El titular de un derecho real sobre una finca que careciere de documento escrito y válido para inscribir su titularidad en el Registro de la Propiedad Inmueble, podrá obtener declaración judicial de la existencia de su derecho, a través de un proceso de jurisdicción voluntaria.

Deberá acreditar su derecho real justificando previamente la posesión que sobre el inmueble ha tenido, ante el Juez de Distrito Civil competente, con audiencia obligatoria de:

1. El Representante de la Procuraduría General de la República;
2. El Representante de la Alcaldía Municipal; y
3. Los propietarios de las fincas colindantes.

En la instrucción del expediente a que se refiere el artículo anterior se observarán las reglas siguientes:

El escrito en que se solicite la constatación judicial de que se tiene la titularidad de un derecho real sobre una finca a efectos de su certificación deberá contener, so pena de ser rechazado por el Tribunal:

1. El nombre del solicitante tal y como aparece en su documento de identidad, su domicilio y ocupación.
2. La naturaleza urbana o rural de la finca, el número registral de la finca, su ubicación dentro de la circunscripción territorial que compete al Juez, la extensión superficial expresada a través del sistema métrico decimal, linderos y los gravámenes que pesan sobre la finca.
3. La denominación del derecho real cuya declaración judicial se pretende tener, el valor por el cual lo adquirió, las condiciones suspensivas o resolutorias que pudiesen haberse pactado con el transmitente, su extensión, linderos y los gravámenes que pesan sobre la finca.
4. El nombre completo del transmitente u otorgante del derecho, certificación registral y catastral que acredite que el transmitente tenía la disponibilidad del derecho adquirido por el solicitante. En caso de que la finca no estuviera catastrada aún, bastará con la certificación registral.
5. Declaración de haber estado en posesión del inmueble por diez años en las siguientes condiciones:

a. Fundada y amparada por justo título, entendiendo por justo título el derecho real de dominio o cualquiera otro de esta naturaleza, que le fue transmitido u otorgado por quien en el Registro aparece con derecho para ello;
b. De buena fe;
c. Pacífica;
d. Continua; y
e. Pública, es decir manifiesta.
6. Nombre y apellidos de los propietarios de las fincas contiguas;
7. Adjuntar plano topográfico elaborado por un profesional debidamente autorizado por la autoridad competente en la materia; y
8. Certificación registral de no existir documento inscrito que certifique el derecho cuyo reconocimiento y declaración se reclama. En caso de que se hubiera otorgado documento probatorio, la declaración de que se ha perdido y que resulta imposible encontrarlo, o bien, que se ha deteriorado de tal manera que se hace ilegible.

El testimonio que de los hechos necesarios de prueba, brinden los propietarios de las fincas contiguas, serán válidos siempre que exhiban ante el Juez que instruye el expediente, el instrumento debidamente inscrito que haga fe de su condición.

La solicitud que se presenta será publicada de forma extractada en un medio de comunicación escrito de circulación nacional y en la sección correspondiente que en la página web del SINARE se creará exclusivamente para ello. La publicación se hará por tres veces mediando entre una y otra publicación el término de un mes. Dichos edictos, darán derecho a que, quien tenga igual o mejor derecho que el alegado por el solicitante, puedan ejercitar su oposición desde el siguiente día de la primera publicación hasta el último día del sexto mes después de la tercera publicación.
El extracto que se publicará deberá contener: el nombre de la persona que en el Registro aparece como titular del derecho, el nombre del solicitante, los datos catastrales de la finca si los hubiera, los datos regístrales de la finca, y el Juzgado en que se está tramitando el expediente.
De las publicaciones escritas, se aportará la página original del diario en la cual se constate la fecha de publicación. De las publicaciones en la página web del SINARE, se aportará la certificación expedida por el responsable del sistema informático o de quien sea designado al efecto.

La presentación al proceso de una persona que alega tener igual o mejor derecho que el alegado por el solicitante, convierte este proceso de naturaleza voluntaria en contenciosa y en consecuencia, el Juez, dictará sentencia remitiendo al solicitante y al opositor, a la vía ordinaria y mandará archivar las diligencias. Para dictar su sentencia, el Juez esperará el vencimiento del tiempo establecido en la parte final del primer párrafo del anterior artículo.

Vencido el plazo dispuesto en los edictos y sin haberse presentado oposición alguna, el Juez dictará auto abriendo a pruebas el proceso por cinco días.

Con carácter obligatorio el Juez practicará inspección judicial asistido de perito agrimensor autorizado para verificar los datos descritos en la solicitud y en el plano topográfico, en ese mismo acto tomará la declaración testifical de los propietarios colindantes de la finca.

Si no se presentare opositor, una vez probado que se ha ostentado la posesión en los términos establecidos en este capítulo, el Juez dictará sentencia dentro de ocho días después de vencido el término probatorio, en la cual se declare que el solicitante ha acreditado fidedignamente que teniendo el derecho por haberlo adquirido de quien en el Registro aparece legitimado para ello, no podía sino por esta forma supletoria, acreditar su titularidad a efectos de que se altere a su favor la cuenta registral de la finca. Ordenará en consecuencia, el Juez, que el Registrador o Registradora realice la inscripción correspondiente a favor del solicitante.

La sentencia que deniegue el título supletorio admite únicamente el recurso de Apelación ante la Sala respectiva.

Todo esto sin perjuicio de tercero de igual o mejor derecho según las reglas generales del Derecho de dominio.

Por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles, exista entre el Registro y la realidad jurídica extra registral.

La rectificación de los asientos del Registro sólo podrá ser solicitada al Registrador o Registradora por el titular del dominio o derecho real que esté inscrito erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto y se practicará con arreglos a las siguientes normas:

1. Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar:

a. Por la toma de razón del título correspondiente si hubiere lugar a ello; y
b. Por resolución judicial, ordenando la rectificación.
2. Cuando la inexactitud debiera su origen a la extinción de un derecho inscrito o anotado, la rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación.
3. Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de un asiento, se rectificará el Registro en la forma determinada en esta Ley.
4. Cuando la inexactitud procediera de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra causa no especificada anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular, o en su defecto, resolución judicial.

En los casos en que haya que solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar, conceda algún derecho, y se substanciará por los trámites del juicio correspondiente.

La acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real de que se derive

En ningún caso, la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero, a título oneroso, de buena fe, durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.

La concordancia entre el Registro y la realidad extra registral, además de los casos señalados en el artículo anterior, se llevará a efecto por:

1. La primera inscripción de las fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna;
2. La reanudación del tracto sucesivo interrumpido; y
3. La rectificación registral de la determinación del inmueble.

La primera inscripción en el Registro se practicará mediante:

Las inscripciones hechas contra título anteriormente inscrito o contradiciendo el dominio del Estado en los terrenos cuyo dominio por Ley corresponden a éste, son de ningún valor y su cancelación podrá pedirse en cualquier tiempo ante el Juez de lo Civil del Distrito respectivo por quien sea el representante del Estado.

La rectificación registral de la determinación del inmueble se practicará por el Registro, de oficio o a petición de parte, cuando:

1. Se acredite la ubicación, linderos, naturaleza o superficies reales del Inmueble inscrito, mediante cartografía oficial producida por el Catastro Nacional sin necesidad de intervención judicial; y
2. Mediante resolución judicial ejecutoriada que así lo ordene.
La descripción del inmueble que resulte de la rectificación será utilizada válidamente por los particulares en actos futuros.

La integración de la información registral y catastral para que exista verdadera concordancia entre los asientos del Registro de la Propiedad Inmueble y el Catastro Nacional, es un objetivo del SINARE y del Instituto Nicaragüense de Estudios Territoriales a efecto de lograr el saneamiento y la regularización de la propiedad inmueble y dar seguridad jurídica a los titulares de derechos. A ese propósito el Registro podrá integrar y compartir su información y base de datos con el Catastro Nacional.

Salvo disposiciones especiales, se observarán para los otros Registros que conforman el SINARE las reglas establecidas para el procedimiento de inscripción en general, conforme la presente Ley.

Los otros Registros que conforman el SINARE se regirán, para sus efectos y forma de llevar el registro por la materia de su competencia con fundamento en su legislación específica vigente o Ley especial que se promulgare para tal efecto.

El Registro Mercantil es público y corresponde al Registrador el tratamiento de la información de acuerdo con la Ley.

El Registro Mercantil tiene por objeto:

1. La inscripción de los comerciantes o empresarios y demás sujetos establecidos por la Ley, y de los actos y contratos de comercio;
2. La inscripción y legalización de los libros de los comerciantes o empresarios; y
3. Cualquier otra información que determine la Ley de la materia.

El Registro Público Mercantil se llevará a través del sistema de Folio Personal con un número registral perpetuo. Podrá implementarse el Folio Personal Electrónico para cada comerciante o empresario sea éste individual o social, en el que se anotarán todo lo que la Ley ordena inscribir en el Registro Mercantil.

La inscripción en el Registro mercantil es obligatoria, salvo los casos en que expresamente se disponga lo contrario.

Los que no verifiquen la inscripción del documento que deba inscribirse, en el término de treinta días contados desde la fecha de su otorgamiento en el país; y si lo fueren en otra parte, desde la fecha en que tales documentos hubieren sido autenticados en Nicaragua; quedarán sujetos a las penas siguientes:

1. No podrán inscribir ningún documento en el Registro, ni aprovecharse de sus efectos legales;
2. Las sociedades mercantiles no inscritas, no tendrán personalidad jurídica; y
3. El Juez no dará curso a demandas presentadas por sujetos que debiendo estar inscritos en el Registro, no adjuntan a la demanda la certificación correspondiente

La falta de inscripción no podrá ser invocada por quien esté obligado a procurarla.

En el Registro Público Mercantil se inscribirán los siguientes actos y contratos:

1. Las escrituras en que se constituya, transforma, o disuelva sociedad mercantil en que de cualquier manera se modifiquen dichas escrituras;
2. Los nombramientos de gerentes y liquidadores de dichas compañías o sociedades;
3. Los contratos sociales y estatutos de sociedades anónimas extranjeras que establezcan sucursales o agencias en Nicaragua, los nombramientos de gerentes o agentes y la inscripción que se hubiere hecho de dichos contratos o documentos en el domicilio de dichas sociedades;
4. La apertura, cierre y demás actos y circunstancias relativas a las sucursales en los términos previstos en la ley de la materia;
5. La designación de la entidad encargada de llevar el registro contable en los casos de los valores que se hallen representados por medio de anotación en cuenta;
6. La sentencia que declare la nulidad de un contrato social;
7. El acta de la aprobación final de las cuentas de liquidación y partición o la sentencia judicial dictada sobre las sociedades mercantiles;
8. Los poderes que los comerciantes o empresarios otorguen a sus factores o dependientes para la administración de sus negocios mercantiles y sus revocaciones o sustituciones;
9. Las escrituras de capitulaciones matrimoniales de los cónyuges cuando uno de ellos fuere comerciante o empresario y las que de cualquier manera las modifiquen;
10. Las declaraciones judiciales que modifiquen la capacidad jurídica del comerciante o empresario individual;
11. El nombramiento para suplir, por causa de incapacidad o incompatibilidad, quien ostente la guarda o representación legal del comerciante o empresario individual;
12. Las resoluciones judiciales inscribibles relativas al concurso, voluntario o necesario del comerciante o empresario social o individual;
13. La inscripción primera del comerciante o empresario individual así como la apertura y cierre de sucursales;
14. La inscripción de las modificaciones de cualquiera de las circunstancias de las hoja del comerciante o empresario individual se practicará en documento de igual clase que el requerido por el acto modificado;
15. La escritura en donde se protocolice la sociedad de suscripción pública;
16. El nombramiento y cese de administradores, liquidadores y auditores;
17. La escritura de creación de títulos debentures;
18. Los acuerdos de Asamblea General de Socios o de Junta General de Accionista relativos a los cambios de órganos de administración;

La inscripción de los comerciantes o empresarios individuales deberá contener:

1. Nombre y apellido, respaldado por los documentos oficiales de identidad;
2. Edad;
3. Estado civil;
4. Nacionalidad. Tratándose de extranjeros, se expresará el número de identificación de residencia del extranjero, el de su pasaporte o cualquier otro documento legal de identificación;
5. Domicilio, expresando la dirección, lugar de situación, y el municipio;
6. La actividad empresarial a la que se dedique o haya de dedicarse;
7. La fecha en que deba comenzar a operar;
8. El nombre comercial del establecimiento si lo hubiere; y
9. Afirmación bajo su responsabilidad de que no se halla sujeto a la patria potestad o de que si lo está, tiene su peculio profesional o industrial, indicando cual es, y los bienes inmuebles que posea y que, por lo demás, no está comprendido en ninguna de las incapacidades gene­rales para contratar, ni en las especiales señaladas en el Código de Comercio sobre las prohibiciones para ejercer el comercio.

La inscripción de las sociedades mercantiles deberá contener los siguientes datos:

1. Razón social o denominación;
2. Nacionalidad;
3. Domicilio;
4. El objeto social o clase de comercio u operaciones a que se dedique;
5. El nombre comercial del establecimiento que haya de inscribir en el Registro de Propiedad Intelectual conforme a la ley de la materia;
6. Capital Social. En el caso de sociedades anónimas deberá indicar la cantidad de acciones en que se dividió el capital y el valor nominal de cada acción;
7. La fecha en que deba comenzar a operar;
8. Vigencia de la sociedad;
9. Nombre de los socios fundadores;
10. Datos de las personas encargadas de la administración de la sociedad.

Son sujetos de inscripción obligatoria:

1. Comerciantes o Empresarios individuales;
2. Las sociedades mercantiles;
3. Las agrupaciones de interés económico;
4. Las sucursales de los sujetos anteriormente señalados;
5. Las sucursales de las sociedades extranjeras;
6. Sociedades extranjeras que trasladen su domicilio a territorio Nicaragüense; y
7. Las demás personas o entidades que establezcan las leyes especiales.

La inscripción se practicará en el Registro correspondiente al domicilio del sujeto inscribible. El mismo criterio se aplicará para la legalización de los libros de los comerciantes o empresarios, administradores, liquidadores y demás operaciones que estén encomendados al Registro Mercantil.

En el caso de las sucursales deben inscribirse en el Registro Mercantil o de Comercio del respectivo departamento, cumpliendo las formalidades establecidas en la legislación de la materia.

El Cambio de domicilio de un departamento a otro departamento dentro de la República de Nicaragua se hará constar en el Registro mediante la correspondiente inscripción a través de solicitud escrita y los datos de inscripción se trasladarán al Registro del departamento del nuevo domicilio, a través de los procedimientos y formas que establezca el Reglamento de la presente Ley.

Si el cambio de domicilio se efectúa fuera de la República de Nicaragua, se estará a lo dispuesto por los convenios internacionales vigentes.

El Registro Mercantil deberá llevar los siguientes libros:

1. De Recepción de documentos o diario;
2. De Inscripciones;
3. De índices que permitan una fácil localización de las personas a que se refieren las inscripciones que les corresponda efectuar;
4. Libro de Legalizaciones de Libros Contables autorizados a los comerciantes o empresarios; y
5. Libro de inscripción de prestamistas conforme la Ley que los regula.

Los asientos de inscripción serán llevados de acuerdo a lo establecido en el Reglamento de la ley, su contenido deberá contener los datos establecido en esta Ley.

Las inscripciones se practicarán, si no mediaren defectos en los documentos, dentro de los quince días siguientes al de la fecha del asiento de presentación.

Si el documento adoleciere de defectos subsanables, el plazo se contará desde que se hubiesen aportado los documentos que la subsanación exija. La aportación de tales documentos se hará constar por nota marginal.

Se considera como fecha de inscripción la fecha del asiento de presentación. Para atender la prioridad entre dos o más inscripciones de igual fecha, se atenderá a la hora de presentación.

En el Registro de Personas se inscribirán:

1. Las ejecutorias y documentos auténticos en virtud de los cuales resulte modificada la capacidad civil de las personas;
2. Las demandas relativas a la declaración de presunción de muerte, incapacidad de administrar, incapacidad o indignidad del heredero o legatario y cualquiera otra por las que se trate de modificar la capacidad o estado civil de las personas;
3. La sentencia que declare la ausencia o la presunción de muerte, y quienes son los herederos puestos en posesión provisional o definitiva de los bienes;
4. La solicitud y la sentencia relativas a la insolvencia o quiebra y la aceptación del nombramiento de guardadores;
5. La certificación en que conste la aceptación de albacea;
6. Los documentos públicos o auténticos en que se constituya una Sociedad Civil;
7. Toda declaración de heredero;
8. Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones;
9. Las sentencias de divorcio en general y las de nulidad del matrimonio; y
10. Todos los otros documentos señalados por la Ley.

Una vez practicada la inscripción de las circunstancias antes enunciadas en el Libro de Personas, de oficio se hará constar dicha información a través de una nota marginal en los asientos relativos a los derechos reales sobre las fincas inscritas a favor de la persona afectada.

Además de las circunstancias expresadas en todo asiento de inscripción, se deberá expresar la especie de incapacidad, facultad o derecho del título con indicación de las generales de ley de las personas que aparezcan en el documento.

El asiento de inscripción de las situaciones de limitación de capacidad de carácter permanente, estará vigente mientras no se decrete judicialmente su cancelación, por la resolución de rehabilitación de la persona incapacitada.

Las resoluciones judiciales de conformidad a lo establecido en la presente Ley deberán expresar:

1. El Juez o Tribunal que la hubiese dictado;
2. La Fecha;
3. La clase de procedimiento seguido;
4. Las circunstancias personales de la persona afectada por la misma;
5. Su parte dispositiva, que se transcribirá íntegramente en el asiento a practicar; y
6. La firmeza de la misma.

El Registrador o Registradora, una vez practicado el asiento, hará constar la práctica del mismo, indicando los derechos o bienes afectados por la resolución al pie del mandamiento; el cual será devuelto a la persona interesada.

El Registrador o Registradora suspenderá o denegará la inscripción de los documentos que por alguna causa legal sean inadmisibles en el Registro, y tomando anotación preventiva, si lo pidiere la persona interesada, devolverá el documento para que se subsane el o los vicios que lo hacen inhábil para acceder al Registro o bien, para que las partes a su elección puedan ocurrir a usar de su derecho ante el Juzgado Civil de Distrito competente según las disposiciones contenidas en los artículos 1640 al 1645 del Código de Procedimiento Civil, o usar la vía administrativa según se determinará a continuación.

Si el notario o notaria autorizante o persona interesada no estuvieren de acuerdo con la calificación del Registrador o Registradora que deniega la inscripción del documento, podrá, dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de la notificación de la resolución que deniega la inscripción, interponer por escrito recurso de revisión exponiendo los motivos y razones legales en que se fundamenta su recurso, ante el mismo Registrador o Registradora.

El Registrador o la Registradora dentro de los diez días hábiles siguientes a la recepción del recurso, decidirá por resolución motivada, con indicación de sus fundamentos legales. Si accediere a la revisión ordenará la inscripción, caso contrario resolverá denegándola, notificará a la parte recurrente y dejará constancia al margen del asiento de presentación del documento las circunstancias de la misma, quedando a salvo los derechos de la parte recurrente de interponer recurso de apelación ante el Registrador o Registradora para la Dirección Nacional de Registros. En caso de que transcurra el término señalado sin que el Registrador, Registradora o la Dirección Nacional de Registros dicten resolución expresa se entenderá resuelto positivamente el recurso; y el interesado ocurrirá ante la Dirección Nacional de Registros solicitándole que ordene al Registrador o Registradora la práctica de la inscripción.

Si el notario o notaria autorizante o la parte interesada no estuvieren de acuerdo con la resolución de primera instancia, podrán dentro de los cinco días hábiles siguientes a la notificación interponer recurso de Apelación dirigido a la Dirección Nacional de Registros. Para ello, presentará su escrito de apelación ante el Registrador o la Registradora. Si la apelación se presentare dentro del plazo legal, el Registrador o la Registradora remitirá las diligencias formadas con un breve informativo de lo realizado a más tardar dentro de tercero día después de interpuesto el Recurso a la Dirección Nacional de Registros.

En el caso de que el Registrador o la Registradora se niegue a admitir la apelación, la parte interesada con la constancia de negativa podrá recurrir de hecho ante la Dirección Nacional de Registros, debiendo aportar a su escrito de interposición el instrumento conteniendo la razón denegatoria de la inscripción y la denegatoria de la apelación.

El notario, notaria o la parte interesada, deberán expresar en el escrito de apelación la dirección exacta para oír notificaciones donde pueda serle dirigida nota certificada o telegrama, dándole aviso de la resolución dictada. Si se omitiere tal requisito, las resoluciones se tendrán por notificadas por el transcurso de las veinticuatro horas, las que serán fijadas en la tabla de avisos correspondiente.

Recibido el expediente por la Dirección Nacional de Registros, ésta a través de resolución motivada en derecho, deberá resolver a más tardar dentro de los diez días hábiles siguientes a la recepción de las diligencias de parte del Registrador o Registradora. En el caso que transcurra el término anterior sin que la Dirección Nacional de Registros dicte resolución expresa, se entenderá resuelto positivamente el recurso y el interesado ocurrirá ante la Comisión Especial de Registros a solicitar que ordene al Registrador o Registradora la práctica de la inscripción.

Resuelta la apelación por la Dirección Nacional de Registros, devolverá las diligencias al Registro respectivo. Si se hubiere ordenado inscribir el documento y cumplidos los requisitos que se indicaren en la resolución, se practicará el asiento. En caso contrario ordenará cancelar el asiento de presentación.

La inscripción respectiva se hará bajo la responsabilidad de la autoridad que así lo hubiere ordenado, dejando constancia de ello en el asiento registral respectivo.

Surtirá plenos efectos legales y se considerará válida, la notificación vía correo certificado y cualquier otro sistema que decida la Dirección Nacional de Registros.

La resolución de la Dirección Nacional de Registros agota la vía administrativa, dando lugar a continuar la reclamación por la vía de la jurisdicción Contenciosa Administrativa.

La Corte Suprema de Justicia, deberá garantizar que de los fondos obtenidos en concepto de aranceles registrales sea destinada una partida suficiente para la modernización de los Registros Públicos del Sistema Nacional de Registro y su sostenibilidad, a fin de asegurar la eficiencia, eficacia y celeridad en la prestación de los diferentes servicios registrales a las personas que los requieren.

Se faculta al SINARE para que lleve a cabo convenios de intercambio de información y capacitación con otras instituciones públicas o privadas, nacionales o internacionales.

Corresponde a la Contraloría General de la República la fiscalización de los fondos del SINARE.

Cuando de la información catastral se desprenda que hay múltiples inscripciones de un mismo inmueble y que como resultado de ello se origine un conflicto de derechos, cuya resolución corresponda al Poder Judicial, el Registro dejará constancia de tal situación mediante nota marginal respectiva en cada una de las fincas afectadas.

En caso de pérdida por cualquier causa de la información registral contenida en la base de datos, de uno o varios folios contenidos en los libros de los Registros de la Propiedad Inmueble y Mercantil, se faculta al Registrador o Registradora para su reposición utilizando la información que consta en sus archivos digitales. Estos folios tendrán el mismo valor y fuerza legal que los perdidos.

Autorizase al SINARE a utilizar sistemas automatizados en los procesos de inscripción de documentos que se presentan a las oficinas registrales.

La adopción de dicho sistema se hará de forma gradual, sin perjuicio de poder utilizar el sistema manual tradicional cuando fuere necesario y así lo determine la Comisión Especial de Registros.

La Comisión Especial de Registros, en la oportunidad que resulte técnica y administrativamente apropiado, resolverá sobre la fecha de implementación del Sistema en cada Oficina de Registro y emitirá las instrucciones que para ello considere conveniente a través del instructivo correspondiente.

La presente Ley deberá ser reglamentada.

Para efecto de la presente Ley se consideran como disposiciones transitorias las siguientes:

1. Los Registradores y Registradoras nombrados con anterioridad a la promulgación de esta Ley, continuarán rigiéndose por el régimen laboral bajo el cual fueron contratados y continuarán en sus funciones, siempre que acrediten sus conocimientos en los cursos de capacitación especialmente destinados al efecto;
2. La utilización de nuevas tecnologías para la inscripción o expedición de certificaciones, copias o informes registrales, podrá hacerse en forma escalonada y gradual, de tal manera que pueda implementarse primero en unas oficinas registrales y luego en otras, de acuerdo a la infraestructura existente en cada región;
3. Para la expedición de certificaciones, se autoriza la utilización en forma inmediata a la promulgación de esta Ley, del sistema de fotocopias, microfilm y de sistemas automatizados; y
4. La integración de la información entre Catastro y Registro se hará en forma gradual según lo permita la tecnología y el levantamiento de la información catastral.

Las disposiciones contenidas en esta Ley se aplicarán a los títulos sujetos a inscripción formalizados y presentados después de su entrada en vigencia.

Todas las inscripciones y asientos practicados bajo el imperio de la legislación anterior que sean válidos con arreglo a ella surtirán todos sus efectos conforme a la misma.

Se reforman las siguientes disposiciones:

1. Del Código de Procedimiento Civil: Los artículos 780, 781, 782, 783, 784, 785,786 y787 los que reformados se leerán así:
“Art. 780 Es competente para conocer de la solicitud de título supletorio el Juez de Distrito Civil competente, con audiencia obligatoria de los propietarios de las fincas colindantes y de los representantes de la Procuraduría General de la República y de la Alcaldía Municipal.”

“Art. 781 Presentada la solicitud de título supletorio con los requisitos que establece el artículo 138 de la Ley No. 698, Ley General de los Registros Públicos aprobada el veintisiete de agosto del año dos mil nueve, el Juez de Distrito Civil , con citación de los propietarios de las fincas colindantes, el representante de la Alcaldía Municipal y el representante de la Procuraduría General de la República, mandará recibir la prueba sobre la posesión que el solicitante haya tenido del inmueble; y observadas las circunstancias que establece el citado artículo 138 de la Ley General de Registros Públicos, se publicará la solicitud en extracto en un medio de comunicación escrito de circulación nacional y en la sección correspondiente que en la página web del SINARE se creará exclusivamente al efecto. La publicación se hará por tres veces mediando entre una y otra publicación el término de un mes. Dichos edictos, darán derecho a que quien tenga igual o mejor derecho que el alegado por el solicitante, puedan ejercitar su oposición desde el siguiente día de la primera publicación hasta el último del sexto mes después de la tercera.

El extracto que se publicará deberá contener: el nombre de la persona que en el Registro aparece como titular del derecho, el nombre del solicitante, los datos catastrales de la finca si los hubiera, los datos regístrales de la finca, y el Juzgado en que se está tramitando el expediente.
De las publicaciones escritas, se aportará la página original del diario en la cual se constate la fecha de publicación. De las publicaciones en la página web del SINARE, se aportará la certificación expedida por el responsable del sistema informático o de quien sea designado al efecto.”

“Art. 782 La presentación al proceso de una persona que alega tener igual o mejor derecho que el alegado por el solicitante, convierte este proceso de naturaleza voluntaria en contenciosa y en consecuencia, el Juez, dictará sentencia remitiendo al solicitante y al opositor, a la vía ordinaria y mandará archivar las diligencias. Para dictar su sentencia, el Juez esperará el vencimiento del plazo de los seis meses después de la tercera publicación.”

“Art. 783 Vencido el plazo dispuesto en los edictos y sin haberse presentado oposición alguna, el Juez dictará auto abriendo a pruebas el proceso por cinco días.

Con carácter obligatorio el Juez practicará inspección judicial asistido de perito agrimensor autorizado para verificar los datos descritos en la solicitud y en el plano topográfico, en ese mismo acto tomará la declaración testifical de los propietarios colindantes de la finca.

El juez dictará sentencia dentro de ocho días después de vencido el término probatorio, en la cual se declare que el solicitante ha acreditado fidedignamente que teniendo el derecho por haberlo adquirido de quien en el Registro aparece legitimado para ello, no podía sino por esta forma supletoria, acreditar su titularidad a efectos de que se altere a su favor la cuenta registral de la finca. Ordenará en consecuencia el Juez, que el Registrador realice la inscripción correspondiente a favor del solicitante”.

“Art. 784 En el caso del artículo 37 de la Ley General de los Registros Públicos, el Registrador hará uso de la facultad que en él se le confiere, lo manifestará a la parte interesada para que subsane la falta o el defecto durante la vigencia del asiento de presentación. Si no lo subsanare, o cuando éste fuere insubsanable, devolverá el documento a la parte interesada haciendo constar con razón al pie del título los motivos en que funda su decisión, expresando las normas legales en que se apoye y el recurso que cabe contra la misma.

La parte interesada podrá recurrir contra la calificación del Registrador o Registradora en la forma que determina la presente Ley. También podrá pedir que se tome la anotación preventiva por los defectos observados en el título o que resulten del Registro, cuando éstos sean subsanables.”

“Art. 785 El Juez Civil de Distrito competente o el Director o Directora Nacional de Registros o Adjuntos, conocerán y resolverán de los recursos conforme lo dispone la Ley No.698 Ley General de los Registros Públicos.”

“Art.786 Recibida por el Registrador o Registradora la resolución o sentencia ejecutoriada que deseche los motivos para no inscribir el titulo supletorio, inscribirá inmediatamente la certificación bajo la responsabilidad de la autoridad que así lo hubiera ordenado, dejando constancia de ello en el asiento registral respectivo.”

“Art.787 Cuando los motivos del Registrador o Registradora hubieren sido aceptadas en la sentencia dictada por el Juez o Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones, o por la Dirección General de Registros Públicos si fuere en la vía administrativa, se le enviará copia de la sentencia o resolución para que la custodie en su archivo.”

2. Del Código Civil los artículos 3936, 3944, 3949, 3951, 3952, 3962, 3967, 3968, 3970, que reformados se leerán así:
“Art. 3936 Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces, lo mismo que el de las naves, por la inscripción del título en el Registro de la Propiedad.
De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de herencia, usufructo, uso, habitación, servidumbres activas, hipoteca, anticresis y demás derechos reales constituidos sobre inmuebles.
La tradición de las minas se efectuará también por la inscripción en el Registro, conforme los requisitos que exige la ley de la materia.
Las concesiones de obras públicas, las asignaciones de uso que el Estado hace a sus instituciones y a los particulares y las que se otorguen de conformidad con la Ley No. 690, “Ley para el Desarrollo de las Zonas Costeras”, deben inscribirse como derechos reales en el Registro de Propiedad.”

“Art. 3944 El procedimiento registral se iniciará con la presentación del documento inscribible en el Registro a solicitud del que tenga interés legítimo o por su representante debidamente acreditado, con excepción de aquellos casos en que el Registrador o Registradora deba de actuar de oficio conforme a lo previsto en esta Ley o a instancia de autoridad competente en los casos autorizados por mandato de Ley expresa.”

“Art. 3949 La inscripción no convalida los actos o contratos inscritos que sean nulos o anulables conforme a la Ley. Sin embargo el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el Registro. Tal protección se producirá siempre que concurran las siguientes circunstancias:
1. Que sea tercero registral. Se entiende por tercero registral al tercer adquirente, es decir al derecho-habiente de un titular registral a título oneroso;
2. Que actúe de buena fe. Por buena fe se entiende el desconocimiento por el tercer adquirente de las causas resolutorias del derecho de su transmitente no publicadas por el Registro. La buena fe se presume siempre;
3. Que la transmisión sea a título oneroso, no gozando, en consecuencia, el adquirente a título gratuito de más protección que la que tuviera su causante o transferente; y
4. Que haya inscrito su derecho en el Registro.”

“Art. 3951 En el Registro de la Propiedad Inmueble se inscribirán, anotarán o cancelarán:
1. Los actos y contratos traslativos, constitutivos, modificativos, extintivos y declarativos relativos al dominio así como el usufructo, uso, habitación, servidumbres, promesas de venta, anticresis, derecho de superficie, propiedad horizontal, multi-propiedad y conjuntos inmobiliarios, así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que sin tener nombre propio en derecho modifique en el instante o en el futuro algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales;
2. Los títulos en que conste el arrendamiento de inmuebles pueden o no inscribirse para los efectos del artículo 2949 del Código Civil; y
3. Los títulos constitutivos de promesas de compra o de venta, deberán inscribirse como anotaciones preventivas para cerrar el tráfico jurídico de la finca respecto de las enajenaciones durante el plazo establecido en el contrato.

La inscripción de canales, carreteras, líneas férreas y demás obras públicas de igual índole, así como los terrenos destinados a cementerios, se inscribirán en el Registro Público y en cualquier otra institución que determine la Ley.”

“Art. 3952 Cualquier inscripción que se haga en el Registro de la Propiedad, relativa a un inmueble, expresará:

1. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles sujetos de inscripción o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, su medida superficial, nombre y número si constare en el título y plano topográfico de la finca cuya descripción deberá ser coincidente con la que resulte del título, suspendiendo el Registrador o Registradora la inscripción en caso de discrepancia. El Registrador o Registradora si lo estima procedente, podrá solicitar del interesado, aclaración catastral sobre la situación cartográfica de la finca. Esta se le remitirá en el plazo más breve posible. La medida superficial se expresará obligatoriamente con arreglo al sistema métrico decimal;

2. La naturaleza, extensión y condiciones del derecho que se inscribe y su valor, si constare en el título;
3. La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción;
4. Los nombres, apellidos y generales de ley de los interesados o la denominación de la Sociedad, Corporación o persona jurídica que interviniere en el acto, contrato y el nombre, apellido y generales de ley de la persona de quien provengan los bienes;
5. La naturaleza del título que deba inscribirse y su fecha;
6. El nombre y residencia del Tribunal, Notario o funcionario que lo autorice;
7. La fecha de la presentación del título con expresión de la hora; y
8. La firma del Registrador que implicará la conformidad de la inscripción.

En las segundas y siguientes inscripciones relativas a la misma finca, no se repetirán las circunstancias del inciso 1º; pero se hará referencia de las modificaciones que indique el nuevo título y del asiento en que se halle la inscripción.”

“Art. 3962 En el Registro de Personas se inscribirán:

1. Las ejecutorias y documentos auténticos en virtud de los cuales resulte modificada la capacidad civil de las personas;
2. Las demandas relativas a la declaración de presunción de muerte, incapacidad de administrar, incapacidad o indignidad del heredero o legatario y cualquiera otra por las que se trate de modificar la capacidad o estado civil de las personas;
3. La sentencia que declare la ausencia o la presunción de muerte, y quienes son los herederos puestos en posesión provisional o definitiva de los bienes;
4. La solicitud y la sentencia relativas a la insolvencia o quiebra y la aceptación del nombramiento de guardadores;
5. La certificación en que conste la aceptación de albacea;
6. Los documentos públicos o auténticos en que se constituya una Sociedad Civil;
7. Toda declaración de heredero;
8. Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones;
9. Las sentencias de divorcio en general y las de nulidad del matrimonio; y
10. Todos los otros documentos señalados por la Ley."
“Art. 3967 La nulidad de las cancelaciones de acuerdo a lo establecido a la presente Ley no perjudicará el derecho adquirido por un tercero protegido por la fe pública registral.”

“Art. 3968 De la cancelación total.
Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total:

“Art. 3970 Las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamientos judiciales solo se cancelarán en virtud de resolución judicial firme. Si los interesados convinieren válidamente en su cancelación, acudirán al Juez o Tribunal competente por medio de un escrito manifestándolo así; y después de ratificarse en su contenido, si no hubiere ni pudiere haber perjuicio para tercero, se dictará providencia ordenando la cancelación. También, dictará el Juez o el Tribunal la misma providencia cuando sea procedente aunque no consienta en la cancelación la persona en cuyo favor se hubiere hecho.”
3. Ley No. 260, “Ley Orgánica del Poder Judicial”, publicada en La Gaceta, Diario Oficial No. 137 del 23 de Julio del año 1998, el artículo 203, el que reformado se leerá así:
“Artículo 203 Selección del personal
La selección de Médicos Forenses se realizará mediante convocatoria pública, de acuerdo con los principios de igualdad, publicidad, mérito y capacidad mediante las pruebas y formas en que dispone la Ley de Carrera Judicial y su Reglamento.

Los Registradores Públicos serán nombrados por la Corte Plena a propuesta de la Comisión Especial de Registros Públicos.”
4. Ley No. 621, “Ley de Acceso a la Información Pública”, publicada en La Gaceta, Diario Oficial No. 118 del 22 de Junio del año 2007, adicionándose un nuevo literal al artículo 15, el que reformado se leerá así:
“Art. 15 Para los efectos de esta Ley se considera Información Pública Reservada la expresamente clasificada como tal mediante acuerdo del titular de cada entidad, al aplicar los siguientes criterios:

a. Información que puede poner en riesgo la seguridad de la integridad territorial del Estado y/o la defensa de la Soberanía Nacional, específica y únicamente aquella que revele:

1. Planificación y estrategias de defensa militar o comunicaciones internas que se refieren a la misma.
2. Planes, operaciones e informes de inteligencia para la defensa, inteligencia militar y contra inteligencia militar.
3. Inventarios, características y ubicación de armamento, equipos, municiones y otros medios destinados para la defensa nacional, así como la localización de unidades militares de acceso restringido.
4. Adquisición y destrucción de armamento, equipos, municiones y repuestos del inventario del Ejército de Nicaragua, sin perjuicio de lo establecido en las leyes y disposiciones de la materia.
5. Ejercicios Militares destinados a elevar la capacidad combativa del Ejército de Nicaragua.
6. Nombres y datos generales de los miembros integrantes de los cuerpos de inteligencia para la defensa, inteligencia militar y de contra inteligencia militar.
7. Planes, inventarios u otra información considerada como secreto regional en los tratados regionales de los que Nicaragua sea signatario.

b. La información cuya divulgación pueda obstaculizar o frustrar las actividades de prevención o persecución de los delitos y del crimen organizado, de parte del Ministerio Público, la Policía Nacional y cualquier otra entidad del Estado que por disposición Constitucional y/o Ministerio de la ley, coadyuve en la prevención o persecución del delito.
c. Cuando se trate de sigilo bancario, secretos comerciales, industriales, científicos o técnicos propiedad de terceros o del Estado, propiedad intelectual o información industrial, comercial o reservada que la administración haya recibido en cumplimiento de un requisito, trámite o gestión, sin perjuicio de la publicidad del Registro de Propiedad Intelectual, establecido en las leyes de la materia.
d. Cuando se trate de información cuya divulgación ponga en riesgo las relaciones internacionales, los litigios ante Tribunales Internacionales o la estrategia de negociación de acuerdos comerciales o convenios de integración, sin perjuicio del derecho de participación ciudadana durante los procesos de negociación y, toda información que por disposición o normas expresas del Derecho Internacional en materia de defensa colectiva y seguridad ciudadana, el estado Nicaragüense esté obligado a proteger.
e. Cuando se trate de proyectos de sentencias, resoluciones y acuerdos de un órgano unipersonal o colegiado en proceso de decisión, así como las recomendaciones u opiniones de técnicos o de los integrantes del órgano colegiado que formen parte del proceso deliberativo, mientras no sea adoptada la decisión definitiva; se excluye todo lo referente al proceso de formación de la ley y los procesos relativos a la adopción de cualquier disposición de carácter general o la formulación de políticas públicas, y los avances o informes preliminares de la Contraloría General de la República.
Una vez dictado el acto y notificada la resolución o sentencia, ésta podrá ser consultada por cualquier persona.
f. Cuando se trate de información cuya divulgación ponga en riesgo las relaciones internacionales.
g. Cuando la Registradora o Registrador Público considere que la información registral solicitada se dirige a la creación de bases de datos paralelas al contenido del Registro.”

La presente Ley deroga las siguientes normas legales y reglamentarias:

1. Los artículos del 13 al 27 del Código de Comercio relacionado con el Registro Mercantil.
2. Los artículos 3935, 3938, 3943, 3954, 3955, 3956, 3958, 3959, 3960, 3961, 3963, 3964, 3965, 3966, 3971 y 3973 del Código Civil y sus reformas.
3. El Reglamento del Registro Público anexo al Código Civil promulgado por Decreto del primero de febrero de 1904, publicado en el Diario Oficial No. 2148 del cinco del mismo mes y año y sus reformas.
4. La Ley No. 80, Ley sobre los Registros Públicos de la Propiedad Inmueble Mercantil, publicada en La Gaceta No. 50 del trece de marzo de 1990.
5. Cualquier otra Ley o reglamento que se oponga.

La presente Ley entrará en vigencia seis meses después de su publicación en La Gaceta, Diario Oficial.